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L’état du marché immobilier : janvier 2016

22 décembre 2015

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Le secteur résidentiel semble enfin retrouver de l’élan et la voie vers une reprise apparaît presque accessible. Dans un contexte économique mieux orienté, les marchés immobiliers se maintiennent principalement grâce aux conditions de taux favorables.

L’état du marché immobilier

Brise d'optimiste sur le logement

La commercialisation des logements neufs est en phase ascendante, et les stocks se résorbent progressivement grâce au retour des investisseurs en locatif privé. La construction a repris des couleurs avec une hausse des autorisations de construire. Les mises en chantier reprendront plus tardivement, mais les perspectives semblent meilleures.

Dans l’ancien, l’activité plus soutenue se poursuit même si les fondamentaux restent encore à consolider. L’activité du marché locatif retrouve un meilleur rythme, sans pour autant occulter des fragilités persistantes et plus ou moins profondes selon les zones géographiques.L’immobilier résidentiel profite du courant d’optimisme qui émerge au plan économique, et principalement au travers d’une croissance des volumes d’activité. La production de logements pourrait enfin repartir grâce aux bons résultats de la commercialisation qui se confirment.

Dynamisme de la commercialisation de logements neufs

Les promesses d’amélioration de l’activité se manifestent nettement avec un volume de réservations en forte progression pour tous les types de logements. Le dynamisme de la commercialisation de logements neufs a été stimulé par les ventes aux investisseurs privés. Les réservations d’appartements 1 pièce, dont la typologie est souvent privilégiée ces acquéreurs ont augmenté de 18 % au 2ème trimestre 2015 par rapport au trimestre précédent et de 36,8 % comparé au volume de la même période de 2014.

Redressement du marché locatif

Malgré des fragilités structurelles qui demeurent, le redressement de l’activité du marché locatif résidentiel privé entamé l’an dernier se confirme depuis début 2015. Globalement, l’offre locative privée se rétablit dans la plupart des régions françaises. Dans certaines grandes villes, des déséquilibres persistent notamment lorsque la construction de logements n’a pas pu venir compléter le parc ancien, comme par exemple à Paris.

Les délais moyens de remise en location ont eu tendance à s’allonger ces dernières années, alimentant ainsi le niveau de la vacance locative, tandis que dans les zones tendues, la demande excède largement les capacités de l’offre. En 2015, la vacance tend à se réduire légèrement mais lentement et très inégalement selon les régions. Les exigences des candidats à la location sur l’état du logement (niveau des prestations, isolation,…) s’accroissent, alors que l’offre de produits neufs poussée par les dispositifs de défiscalisation impacte le marché de l’ancien et donc de la relocation.

Perspectives

Les ménages français reviennent sur le marché du neuf, et en particulier les investisseurs privés qui ont largement contribué à la belle remontée des ventes de logements neufs commercialisés par les promoteurs immobiliers depuis cette année. Les perspectives sont donc positives avec une hausse des volumes. Les prix des logements neufs demeurent élevés et devraient le rester, les variations oscillant peu depuis deux ans.
Le marché de l’ancien occupe la place la plus importante de l’immobilier résidentiel. Les niveaux de taux attractifs et les conditions d’octroi de crédit à l’habitat des banques permettent à la fois de soutenir l’activité dans une relative stagnation et de contenir l’érosion des prix qui a été globalement assez lente.
Avec un contexte économique qui semble s’améliorer dans les prochains mois, les ménages devraient être plus enclins à s’engager dans des projets immobiliers alors que les perspectives de taux de crédit à l’habitat restent favorables.

Alors que le marché locatif concerne environ 42 % des ménages français, le parc locatif privé qui représente presque 22 % du parc des résidences principales souffre de difficultés structurelles qui ont conduit à une augmentation sensible du taux de vacance locative depuis six ans. Malgré des loyers en baisse dans une majorité de villes et de régions, la vacance restera structurelle dans les zones géographiques en panne de reprise économique. La concentration de la demande sur les zones tendues au détriment des marchés secondaires, l’accroissement de l’offre des programmes neufs défiscalisés impacte un parc locatif ancien qui ne répond pas toujours aux exigences croissantes des candidats à la location sur la qualité des logements. Dans le même temps, l’inflation et la complexité accrue des règles qui fixent les relations entre propriétaires et locataires, ainsi que l’érosion des niveaux de rendement, sont autant de freins pour les investisseurs du secteur privé.

Synthèse réalisée à partir d’une note de conjoncture réalisée à partir de données à jour au 15/10/2015.
Rédaction achevée au 22/12/2015, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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