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L’état du marché immobilier-juin 2016

22 juin 2016

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Après une année de reprise progressive, la combinaison de divers facteurs favorables devrait permettre au marché résidentiel, en 2016, d’émerger d’une torpeur qui a duré trois ans. Les conditions de taux, encore en baisse fin mars 2016, entretiennent la vitalité du financement du marché résidentiel qui devrait perdurer, grâce à des taux d’intérêt bas sur le reste de l’année. La réforme du prêt à taux zéro, en soutien de l’accession sociale à la propriété, est également de nature à stimuler l’activité immobilière, tant dans le neuf que dans l’ancien.

L’état du marché immobilier

Concernant le marché du neuf, le début de 2016 est prometteur pour la construction de logements, alors que le bilan 2015 des ventes de logements neufs produits par le secteur de la promotion immobilière s’est révélé plus que positif. De son côté, le marché de l’habitat individuel en secteur diffus a rebondi en 2015, et l’activité s’inscrit encore dans une tendance positive début 2016.

La hausse du volume des ventes de logements anciens en 2015 devrait se poursuivre en 2016, mais à un rythme probablement moins soutenu.

Le marché locatif privé, qui occupe une place importante dans l’équilibre du marché résidentiel, accuse un léger repli d’activité en début d’année. Il conserve des zones de fragilité structurelles, notamment sur les territoires où persistent des déséquilibres entre demande et offre locative privée.

Si l’immobilier résidentiel français retrouve globalement une meilleure orientation et de nouvelles perspectives de croissance, localement, il dépend fortement des évolutions économiques territoriales. La croissance économique française s’accompagne d’un phénomène de polarisation autour de quelques grandes villes très dynamiques qui concentrent l’essentiel de l’attractivité.

Le réveil du logement s’annonce, mais tous les marchés ne peuvent aligner les mêmes atouts. Ils connaissent, en effet, des rythmes d’activité et des évolutions de prix différentes selon la proximité géographique des pôles urbains, qui attirent tout à la fois les entreprises, les investissements et les ressources humaines, dont le brassage fournit le terreau des marchés résidentiels locaux.

Immobilier neuf : un début d’année très prometteur pour la construction de logements

Après une phase dépressive d’environ trois ans, la production de logements reprend en douceur depuis fin 2015. Ce redémarrage se traduit à la fois par une hausse des logements autorisés, bien plus nette depuis le début de l’année, et par une augmentation constante du nombre de mises en chantier de logements collectifs (hors logements en résidence).

L’indicateur d’activité future que constitue le nombre de permis de construire délivrés est positif pour ce début 2016, et concourt à estimer que l’amélioration de la production de logements est sur les rails. La hausse des autorisations a été plus forte pour les logements collectifs (+ 11,8 % et + 10,5 % pour les logements en résidences), que pour les logements individuels (autour de 2,3 %). Mais, compte tenu de l’inertie du cycle de production, le nombre de logements qui viendra alimenter l’offre neuve ne progressera que lentement dans les prochains mois.

Immobilier ancien : une activité soutenue

Début 2016, le rythme d’activité reste soutenu, tant en Île-de-France (+ 29 % de logements anciens échangés au cours de la période courant de novembre 2015 à janvier 2016, comparée à la même période un an auparavant), que dans la moyenne des autres régions.
À fin février 2016, les ventes d’appartements et de maisons anciennes, cumulées sur une année glissante, sont désormais estimées à 809 000 logements.

Prix de l’immobilier : des tendances contrastées

Concernant les prix dans l’ancien, malgré le peu de recul depuis le début de l’année 2016, les dernières informations publiées, tant par les Notaires d’Île-de-France1 que par l’Observatoire des Prix de l’Immobilier du secteur privé2, reflètent des tendances de prix toujours de faible ampleur, en variation moyenne annuelle.
Par contre, les tendances demeurent contrastées, observées au niveau des territoires. À quelques exceptions près, les prix restent relativement stables dans la majorité des villes de plus de 100 000 habitants3.

Quelques villes enregistrent d’importantes fluctuations de prix moyens, comme Tours, Brest, Toulon ou Perpignan, où les baisses s’échelonnent de 4,5 % à 10,5 %. À l’inverse, et probablement par effet de rattrapage, à Limoges, Nîmes ou Saint-Étienne, les prix moyens progressent de + 8 % et au-delà. À l’exception de Toulon, ces marchés plus volatils font partie de ceux qui présentent un volume d’activité inférieur à la moyenne des grandes villes.
Il demeure que les tendances statistiques nationales ou régionales reflètent surtout les tendances des secteurs véritablement actifs. Or, ces dernières années ont été marquées par la concentration de l’activité immobilière dans les zones géographiques qui constituent des pôles majeurs d’attractivité pour les ménages, et qui offrent des opportunités économiques réelles.

Les prix des logements neufs proposés par les promoteurs immobiliers restent élevés pour les ménages, dont le pouvoir d’achat s’est érodé depuis plus de dix ans.
Le niveau actuel des prix de vente est la résultante de plusieurs facteurs structurels, notamment la multiplication des normes de construction visant à améliorer l’habitat, l’inflation des prix du foncier liée à sa rareté en secteur urbain, des coûts de construction en collectif toujours élevés. Les prix oscillent depuis 2012 entre 3 750 € et 3 950 € le m² pour les appartements, et entre 238 000 € et 259 000 € pour les maisons, et paraissent se maintenir sur longue période dans un effet « tunnel ».
À la fin du quatrième trimestre, le prix moyen des appartements s’élève à 3 890 € du m², en quasi-stagnation. Celui des maisons neuves en secteur groupé atteint en moyenne 254 000 € en légère hausse (+ 1,4 %) par rapport au quatrième trimestre 2014. Ces évolutions très modestes, ne semblent pas, en soi, révéler une tendance quelconque.

Rédaction achevée au 20/06/2016, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

  1. données statistiques arrêtées à fin janvier 2016 []

  2. Base LPI / Les Prix de l’Immobilier, données arrêtées à fin février 2016 []

  3. entre + 3 % et – 3 % en variation annuelle/source : Observatoire LPI []

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