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Immobilier locatif : mieux investir sur le long terme

21 octobre 2013

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L’immobilier locatif est un investissement à long terme qui permet notamment de compléter ses revenus, de diversifier son patrimoine et de préparer sa transmission. Parmi toutes celles qui s’offrent à l’investisseur, deux solutions méritent un intérêt particulier : l’achat en direct dans le neuf et la souscription de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).

Immobilier locatif : mode d emploi pour un investissement qui dure

L'immobilier locatif a confirmé en 2013 son intérêt : des rendements stables, des taux d'intérêt historiquement bas qui redonnent du pouvoir d'achat aux acheteurs, des prix dans l'ancien qui, même s'ils restent élevés, semblent marquer une pause, recréant des opportunités d'achat, et des besoins de logement toujours plus grands... Aborder ce marché n’est toutefois pas toujours aisé. Pour Éric Bricout, chargé d’affaires Gestion Privée à la Caisse d’Epargne Auvergne Limousin, « il est essentiel de s’entourer de professionnels aguerris qui en maîtrisent toutes les données, souvent très techniques, et qui disposent de réels moyens de sélectionner des biens de qualité ».

Acheter un bien en direct

Malgré le remplacement du dispositif Scellier par le dispositif Duflot au 1er janvier 2013, l'investissement locatif en direct dans le neuf conserve de réels avantages intrinsèques. Mais il obéit aussi à des règles très spécifiques :

  • identifier les villes, mais aussi les quartiers, parfois même les rues, où le potentiel locatif est durablement dynamique ;
  • sélectionner les appartements pour la qualité de leur construction, leur adéquation avec la demande locale, mais aussi leur prix ;
  • s'assurer de la bonne commercialisation des biens.

Iselection, partenaire de la Caisse d’Epargne Gestion Privée, est alors à même de fournir des conseils de qualité tout au long de votre investissement. Fort de son expérience bâtie sur plus de 30 000 logements commercialisés depuis sa création en 1996 :

  • il se concentre sur les métropoles situées au cœur de territoires économiquement porteurs et sur les programmes de construction confiés à des promoteurs reconnus. Cette exigence est d’ailleurs aussi à l'œuvre dans le logement géré (dit "meublé"), comme les résidences étudiantes, d'affaires ou pour les seniors ;
  • il choisit attentivement un gestionnaire-bailleur, qui souvent s'engage sur le paiement des loyers, quel que soit le taux d'occupation.

Souscrire à des parts de SCPI

Deuxième moyen d'investir dans l'immobilier locatif : les SCPI, pour ceux qui n’ont ni les moyens ni le temps de réaliser et de gérer un achat en direct. Outre un prix de souscription démarrant à seulement quelques centaines d’euros, ses atouts sont multiples :

  • elles permettent de mutualiser les risques et de ne plus se soucier de la gestion des biens mis en location ;
  • elles permettent d'accéder à des types de biens diversifiés dont certains sont peu accessibles aux particuliers, tels que les murs de commerce ou les bureaux ;
  • elles affichent des performances supérieures aux autres placements avec un profil de risques similaires, les revenus sont versés tous les trimestres aux souscripteurs au titre de quote-part des loyers encaissés (après déduction des frais).

En 2013, les SCPI de rendements spécialisés dans l'immobilier d'entreprise ont par exemple affiché un rendement moyen de 5,45 % (5,52 % en 2012).

ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION1, pour un investissement diversifié

Gérée par Ciloger, partenaire de la Caisse d'Epargne Gestion Privée, la SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, qui a affiché un taux de rentabilité interne de 13,55 % entre 2008 et 20132, illustre parfaitement cette convergence d'avantages et prouve, par sa diversité d’actifs immobiliers, l'importance de choisir un gestionnaire de haut niveau. Plus de 80 % de ses actifs sont investis dans des bureaux et locaux commerciaux, situés pour 80 % en Île-de-France et à Paris.
La stratégie d’ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION est de constituer un patrimoine diversifié d’immobilier d’entreprise en région parisienne et dans les grandes agglomérations de province. Depuis plusieurs années, ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION investit essentiellement en bureaux et locaux d’activité, sans écarter l’investissement en commerces lorsque des opportunités se présentent.
« Cela représente un patrimoine de près de 300 millions d'euros, explique Isabelle Rossignol Présidente du Directoire de Ciloger. Il est important de noter qu’il est réparti sur une centaine de sites avec 250 locataires, ce qui assure une excellente diversification et une mutualisation des risques. Les acquisitions privilégient le meilleur équilibre possible entre un rendement satisfaisant et une valorisation à terme du patrimoine. »

Etudier avec soin un financement à crédit3

Financer son achat en recourant à un crédit peut permettre :

  • d’optimiser la fiscalité, car les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour le calcul de l'impôt sur le revenu ;
  • de profiter d’un effet de levier, quand le coût du financement est inférieur au rendement de la SCPI - c'est la situation en 2013 avec des taux d'intérêt historiquement bas et un taux de rendement des SCPI intéressant.

 
Financement, choix de l’investissement… « Nous sommes au cœur de notre métier de banquier, explique Éric Bricout, les solutions doivent être construites sur-mesure et il est essentiel, comme nous le faisons à la Caisse d'Epargne Gestion Privée, de les appréhender dans leur globalité ».
 
Rédaction achevée au 21/10/2013, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

  1. ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION a été distinguée par le magazine Mieux Vivre Votre Argent en obtenant le premier prix 2014 des SCPI diversifiées, grâce au haut niveau et à la régularité de ses performances mesurées sur cinq ans. []

  2. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. []

  3. Sous réserve d’acceptation du dossier par votre Caisse d'Epargne, prêteur. Pour le financement d’une opération relevant des articles L312-1 et suivants du Code de la consommation (crédit immobilier), l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours avant d'accepter l'offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. []

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