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Nue-propriété : les raisons de s’y intéresser en 6 questions-réponses

21 octobre 2013

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Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier sans avoir besoin d’en jouir immédiatement, intéressez-vous à l’achat en nue-propriété. Dans une démarche d’optimisation fiscale, il présente un réel intérêt pour se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir ses impôts. Six questions-réponses pour mieux comprendre.

Nue-propriete : les raisons de s’y interesser en 6 questions-reponses

1. Comment ça marche ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous achetez normalement à la fois le droit d’en jouir, l’usufruit, et le droit d’en disposer, la nue-propriété. Lors d’un investissement en nue-propriété, vous n’acquérez que le second de ces droits. Dans ce cas :

  • pendant une durée déterminée
    • l’usufruitier exerce le droit d’usage et de jouissance du bien : il peut l’occuper ou le donner en location ;
    • en tant que nu-propriétaire, vous avez seul le droit de disposer du bien, c’est-à-dire notamment de le vendre ou de le donner dans le respect des droits de l’usufruitier ;
  • au terme de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété de votre bien et tous les droits qui y sont attachés.

2. Sous quelles formes ?

Le démembrement peut s’opérer :

  • dans un contexte familial (concéder aux enfants l'usage d'un bien ou des revenus supplémentaires tout en réservant aux parents la possibilité de récupérer cet avantage) ;
  • dans un contexte professionnel (le dirigeant acquière des locaux professionnels en cédant temporairement l’usufruit à son entreprise) ;
  • dans un contexte “classique” d’investissement locatif (acquisition de la nue-propriété en direct et conservation de l’usufruit par un bailleur social).

Nous nous intéresserons plus particulièrement à cette dernière situation. L’usufruit locatif social (ULS) est en effet une solution particulièrement adaptée aux investisseurs particuliers, à condition de prendre quelques précautions (voir ci-dessous). Concrètement, les bailleurs sont des sociétés de gestion de logement social, telles que les Opac ou sociétés HLM, qui gèrent des parcs entiers. Ils cèdent la nue-propriété et conservent l’usufruit d’immeubles entiers sur une durée de 15 à 20 ans, qu’ils louent à des ménages, appartement par appartement, moyennant des loyers sociaux ou intermédiaires.

3. Pour qui et pour quels besoins ?

C’est un investissement à faire dans le cadre d’une vision patrimoniale à long terme. Il est destiné à des investisseurs qui :

  • ne cherchent pas un rendement ou un revenu complémentaire immédiat ;
  • ont la capacité financière d’effectuer une acquisition sans qu’elle soit financée par des loyers ;
  • souhaitent :
    • diversifier leur patrimoine ;
    • se constituer un capital sans alourdir leurs impôts et générer des revenus complémentaires au moment de la retraite par exemple ;
    • préparer leur transmission (dans le cadre d’un démembrement familial).

4. Quels atouts ?

Les avantages sont multiples :

  • en acceptant de ne pas jouir immédiatement de votre actif immobilier, vous bénéficiez en contrepartie d’un prix d’achat fortement réduit. Dans l’ULS, la décote s’établit généralement entre 40 et 50 % (selon la durée concernée) par rapport au prix en pleine propriété ;
  • pendant la période de démembrement, vous êtes libéré des soucis de gestion et du risque locatif. Les frais d’entretien courant incombant au bailleur, vous êtes aussi assuré de récupérer le logement en bon état ;
  • à la fin du démembrement, vous devenez pleinement propriétaire d’un bien qui s’est généralement valorisé et vous bénéficiez donc mécaniquement d’une plus-value si vous le vendez (voir encadré).

5. Quel traitement fiscal ?

Plusieurs dispositions rendent l’achat en nue-propriété fiscalement intéressant :

  • pendant la période du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers. Il n’a donc pas de revenus fonciers à déclarer ;
  • la taxe foncière est supportée par le bailleur ;
  • le bien acheté n’entre pas dans l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). C’est l’usufruitier qui déclare ce bien en pleine propriété (art 885 CGI) ;
  • les intérêts d’emprunt, en cas de recours à un crédit au moment de l’achat, sont déductibles des revenus fonciers perçus sur d’autres biens ;
  • à l’extinction de la période de démembrement, l’acquéreur de la nue-propriété récupère la pleine propriété du bien. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété n'est pas imposable lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier (art 1133 CGI) ;
  • si l’investisseur décide de vendre son bien à l’extinction de la période de démembrement, la durée de détention est calculée à compter de la date d’acquisition de la nue-propriété.

6. Quelles précautions ?

Si l’achat en nue-propriété (et notamment l’ULS) est une solution particulièrement adaptée à l’investisseur particulier, il requiert, comme tout investissement immobilier, un minimum de précautions. Il est notamment essentiel de bien choisir le logement car sa qualité et son emplacement conditionneront sa future valeur. Sachez à ce propos que l’ULS ne veut pas forcément dire logements de moindre qualité : le parc immobilier visé peut contenir des biens de très bonne facture.

À l’issue de la période de démembrement

Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire peut, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

  • soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l’usufruit, le bien devenant un logement classique, le loyer ne sera plus modéré,
  • soit donner congé au locataire pour vendre le bien ou l’occuper, au terme de l’usufruit.

De son côté, le bailleur s’engage à reloger les locataires dans les mois qui précèdent l’extinction de l’usufruit.
Le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l’offre de relogement faite par l’usufruitier bailleur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit.

Rédaction achevée au 09/09/2013, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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