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Impacts de la loi de finances 2015 sur les stratégies patrimoniales immobilières

20 avril 2015

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Annoncé à la fin de l’été 2014, le plan de relance du logement s’est matérialisé cet hiver par plusieurs mesures inscrites dans la Loi de Finances pour 2015. Véritable source d’opportunités en matière immobilière, voici un focus sur les deux principales stratégies pour l’optimisation du patrimoine immobilier tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux.

l'impact de la loi des finances sur les stratégies immobilières

Se séparer de l’immobilier non bâti

Deux possibilités s’offrent aux propriétaires d’immobilier non bâti :

    • La cession d’un terrain non bâti

Le régime fiscal d’abattement des plus-values de cession des terrains à bâtir s’aligne désormais sur celui des cessions d’immeubles bâtis. Lorsque les terrains sont détenus depuis plus de 22 ans, le contribuable bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value, alors qu’auparavant il lui fallait attendre 30 ans1. En cas de cession intervenant à l’issue d’une durée de détention inférieure, la loi de Finances pour 2015 prévoit, sous conditions, l’application d’un abattement exceptionnel supplémentaire de 30 % sur la plus-value brute, tant pour l’assiette de l’impôt sur le revenu que celle des prélèvements sociaux.
«Cet abattement exceptionnel concerne les cessions engagées par une promesse de vente qui auront acquis date certaine2 au plus tard le 31 décembre 2015, à condition que la cession soit réalisée dans les deux années civiles suivant la signature de la promesse de vente » précise Pierre-Emmanuel Gaudé, Ingénieur Patrimonial à la Caisse d’Epargne Île-de-France.

  • La donation d’un terrain sous conditions

En vue de favoriser la transmission du patrimoine immobilier, la loi de finances pour 2015 a prévu une exonération partielle de droits de mutation applicable aux donations de terrains à bâtir en pleine propriété, à condition notamment qu’une habitation y soit construite dans un délai de quatre ans. Cette exonération temporaire varie selon le lien qui unit le donateur et le donataire.

Tableau loi de finance

« Un dispositif similaire d’abattements a également été institué, sous conditions particulières, pour les donations d’immeubles neufs n’ayant jamais été occupés », ajoute Pierre-Emmanuel Gaudé. « Attention tout de même, l’ensemble des donations consenties par un même donateur ne peuvent être exonérées qu’à hauteur de 100 000 €, pour chacun des deux dispositifs ».
Sur la fraction non exonérée, le régime de droit commun en matière de donation s’applique. En effet, après application, le cas échéant, de l’abattement correspondant au lien de parenté entre le donateur et le donataire, la mutation sera imposée selon le barème progressif des droits de donation.

Alléger sa charge fiscale avec l’immobilier locatif

Pour accompagner les Français dans la constitution ou le développement de leur patrimoine immobilier, la loi de finances pour 2015 apporte des aménagements au dispositif fiscal d’investissement locatif Duflot qui est désormais dénommé dispositif Pinel. Cette incitation s’accompagne de la possibilité de louer le bien, sous conditions, à un membre de sa famille proche sans remettre en cause l’avantage fiscal.

« Il est ainsi possible de réaliser une stratégie patrimoniale dans un cadre familial, en bénéficiant de la possibilité d’effectuer un investissement immobilier, de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en logeant un membre de sa famille » résume Célina Vazquez, Responsable du Département Offres et Ingénierie de la Caisse d’Epargne Île-de-France.

Enfin, pour ceux qui souhaiteraient se libérer des contraintes de gestion, ou qui n’auraient pas les ressources suffisantes pour investir en direct, il est possible de souscrire des parts de SCPI Pinel.
Pour en savoir plus sur ce dispositif, consultez l’article Plan de Relance du logement : quelles nouveautés ?

Rédaction achevée au 20/04/2015, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires en vigueur.

  1. L’exonération totale des prélèvements sociaux reste fixée, comme pour les cessions d’immeubles bâtis, aux détentions de plus de 30 ans. []

  2. Date qui résulte de l’enregistrement de l’acte. []

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