« La SCI permet de centraliser dans une même structure un patrimoine immobilier sans contrainte d’indivision »

David Flipo, Responsable Commercial à la Direction du Marché Patrimonial, Caisse d'Epargne Nord France Europe, détaille les avantages de la Société Civile Immobilière (SCI) dans la transmission d’un patrimoine.

Quels sont les principaux avantages d’une SCI, notamment pour préparer la transmission ?

La SCI présente de nombreux avantages, notamment pour préparer efficacement la transmission d’un patrimoine immobilier existant ou en devenir. Elle permet tout d’abord d’éviter l’écueil de l’indivision, parfois source de conflits familiaux. La SCI centralise dans une même structure un patrimoine immobilier et dans certains cas de la trésorerie ou des actifs financiers. C’est un gage de simplicité, car les propriétaires peuvent décider de céder leur part sans exiger la vente du bien.

L’élaboration annuelle du bilan de la société par un expert-comptable assure également une tranquillité d’esprit.

Les résultats de la SCI peuvent être soumis à l’Impôt sur les sociétés sur option, ce qui peut être plus avantageux dans le cas de projets d’envergure ou professionnels. Opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) plutôt que l’impôt sur le revenu (IR) permet de déduire des résultats de l’entreprise l’amortissement des biens immobiliers. (( L’assiette sera cependant plus importante lors de la cession du bien car la plus-value imposable est calculée en fonction de la différence entre le prix de vente et prix d’achat du bien minoré des amortissements. ))

Quels sont les pièges à éviter ?

Il faut éviter de créer une SCI par immeuble pour ne pas complexifier les formalités administratives et la gestion du patrimoine. Mais surtout, il est indispensable de tenir une comptabilité régulière. Il n’est pas rare que l’administration fiscale requalifie purement et simplement une SCI dont les comptes n’auraient pas été bien tenus. C’est une contrainte et un coût. Enfin, il ne faut jamais hésiter à modifier les statuts en fonction de l’évolution des situations patrimoniales qui ne sont jamais immuables. Une SCI est une structure dynamique et non statique.

Faut-il envisager la création d’une SCI dès que l’on souhaite transmettre un bien immobilier ?

Si la SCI présente un certain nombre d’avantages en termes de gestion de patrimoine, il faut garder à l’esprit que chaque cas est particulier et nécessite un examen attentif. Mais la SCI reste aujourd’hui sans doute le meilleur moyen pour transmettre un patrimoine immobilier en toute sérénité.

Rédaction achevée au 13/08/2015, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.