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Immobilier : un actif diversifié à explorer

Immobilier : un actif diversifié à explorer

L'immobilier est un actif singulier dans le patrimoine des Français mais il est aussi par essence pluriel : « Il existe une multitude de marchés immobiliers dont les cycles diffèrent. Par exemple ces dernières années, l’immobilier résidentiel a connu une baisse du volume des ventes et les prix ont eu tendance à s’éroder. A contrario, le segment commercial et de bureau s’est avéré très dynamique  », décrypte Emmanuel Cordié, Directeur du Marketing de Crédit Foncier Immobilier. Et les contrastes devraient encore se renforcer en 2015, confirment les experts de la filiale spécialisée dans les services immobiliers du Crédit Foncier.

Et pour cause, avec un besoin de 500 000 logements par an loin d'être satisfait, la demande n'est pas prête de se tarir. « Il est important de ne pas sous-estimer l'aspect psychologique induit par le retour, certes relatif mais réel, de la croissance en Europe, associé à des taux d'intérêt durablement bas qui favorisent l'accès au crédit notamment pour la primo-accession », explique Emmanuel Cordié.

Alors que la pression sur les prix devrait se poursuivre, les transactions devraient tout de même augmenter en 2015 et les investisseurs pourraient continuer à bénéficier d’opportunités. À condition d'être plus que jamais avisés, et donc bien conseillés, dans un marché qui se complexifie.

Une large palette de possibilités pour des objectifs multiples

L'attractivité strictement fiscale de l'investissement immobilier tend depuis plusieurs années à se réduire ( avec notamment le plafonnement global de certains avantages fiscaux à 10 000 euros de réduction d'impôt ). Cette tendance incite à une diversification des dispositifs immobiliers en fonction des objectifs patrimoniaux propres à chacun.

Que vous voyiez l'immobilier avant tout comme un investissement résidentiel, ou que vous considériez cette classe d’actifs comme une source de revenus complémentaires, il existe une palette très large de solutions.

Ainsi, en vue de bénéficier, entre autres, d’une réduction de l’assiette de l’ISF, il peut être intéressant de se pencher sur les mécanismes du démembrement de propriété. En effet, sauf exception, les biens ou droits grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine imposable à l’ISF de l’usufruitier et non dans celui-du nu-propriétaire.

Pour se constituer des revenus locatifs et alléger sa charge fiscale, le dispositif Malraux, l’investissement dans une résidence service neuve ou le déficit foncier sont des pistes à explorer.

Investir dans de l’ancien occupé peut également présenter un certain nombre d’avantages car il se négocie à un prix inférieur qu’un bien libre équivalent. Cette décote peut varier en fonction du marché local, la durée du bail, ou encore l’âge du locataire. Par ailleurs, acheter un bien déjà loué dispense l’investisseur de la recherche de locataire et assure un revenu dès l’acquisition.

Pour les investisseurs qui souhaitent essayer d’accroître le rendement de leur placement, l'immobilier professionnel présente encore de belles perspectives, notamment grâce à l'effet de levier permis par le financement à des taux d'intérêt très bas. A titre indicatif, l’investissement en immobilier d’entreprise a augmenté de 50% en 2014, s’élevant à 22,5 milliards d’euros.

Enfin, l’investissement immobilier indirect, via des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI), des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC), ou pour des montants moindres avec des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), offre toute une palette de solutions pertinentes à explorer en 2015.

Votre chargé d’affaires en gestion privée est à votre disposition pour vous exposer plus en détail les pistes à envisager.

Rédaction achevée au 20/04/2015, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires. Article mis à jour au 15/04/2016.

Comment bénéficier du crédit d'impôt sur la transition énergétique

Comment bénéficier du nouveau crédit d’impôt pour la transition énergétique ?

« Ce crédit d’impôt est accordé pour les lourds travaux de rénovation énergétique conduits dans votre résidence principale (immeuble achevé depuis plus de deux ans) d’ici au 31 décembre 2015, que vous soyez propriétaire ou non.
Il s’applique, par exemple, pour l’achat d’une chaudière à condensation, d’un appareil de régulation de chauffage, d’une pompe à chaleur (autre que air-air), d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (chaudière à bois, chauffe-eau solaire...), à l’exception des panneaux photovoltaïques ou encore de matériaux pour l’isolation thermique des parois vitrées, volets isolants, portes d’entrée, etc.
Vous pouvez également en bénéficier si vous ne faites qu’un seul type de travaux (et non plus un bouquet de travaux), à condition de confier le chantier à une entreprise qui a obtenu la certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

L’avantage fiscal qu’il confère représente 30 % du prix TTC des matériaux, appareils ou équipements, qui doivent répondre à des normes précises garantissant leurs performances énergétiques. La main d’œuvre n’est pas prise en compte, excepté pour la pose des isolants thermiques des parois opaques. La dépense est retenue dans la limite d’un plafond (8 000 euros pour un célibataire, 16 000  euros pour un couple marié soumis à imposition commune, et 400 euros supplémentaires par personne à charge) qui s’étale sur cinq ans consécutifs entre 2005 et 2015. Il est soumis au plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 euros.

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique prend le relais du Crédit d’Impôt Développement Durable (CIDD), et donc s’apprécie sur la période 2005-2015 en intégrant également les travaux réalisés sur cette période, si vous aviez déjà profité d’économies fiscales dans le cadre du CIDD. Si vos revenus de l’année N-2 n’excèdent pas 25 000 € pour une personne célibataire, 35 000 € pour un couple soumis à imposition commune et 7 500 € supplémentaires par personne à charge, ce crédit d’impôt est cumulable avec l’éco-prêt à taux zéro. »

Sophie Borenstein est l’associée en charge de l’équipe Fiscalité du bureau parisien de Reed Smith. Elle intervient en fiscalité française et internationale, notamment patrimoniale. Elle est la correspondante officielle de l’éditeur américain Tax Analysts et a également co-écrit le livre Fiches de droit fiscal international – Rappel de cours et exercices corrigés publié aux éditions Ellipses.

Rédaction achevée au 15/04/2014, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires en vigueur.