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Immobilier : un actif diversifié à explorer

Immobilier : un actif diversifié à explorer

L'immobilier est un actif singulier dans le patrimoine des Français mais il est aussi par essence pluriel : « Il existe une multitude de marchés immobiliers dont les cycles diffèrent. Par exemple ces dernières années, l’immobilier résidentiel a connu une baisse du volume des ventes et les prix ont eu tendance à s’éroder. A contrario, le segment commercial et de bureau s’est avéré très dynamique  », décrypte Emmanuel Cordié, Directeur du Marketing de Crédit Foncier Immobilier. Et les contrastes devraient encore se renforcer en 2015, confirment les experts de la filiale spécialisée dans les services immobiliers du Crédit Foncier.

Et pour cause, avec un besoin de 500 000 logements par an loin d'être satisfait, la demande n'est pas prête de se tarir. « Il est important de ne pas sous-estimer l'aspect psychologique induit par le retour, certes relatif mais réel, de la croissance en Europe, associé à des taux d'intérêt durablement bas qui favorisent l'accès au crédit notamment pour la primo-accession », explique Emmanuel Cordié.

Alors que la pression sur les prix devrait se poursuivre, les transactions devraient tout de même augmenter en 2015 et les investisseurs pourraient continuer à bénéficier d’opportunités. À condition d'être plus que jamais avisés, et donc bien conseillés, dans un marché qui se complexifie.

Une large palette de possibilités pour des objectifs multiples

L'attractivité strictement fiscale de l'investissement immobilier tend depuis plusieurs années à se réduire ( avec notamment le plafonnement global de certains avantages fiscaux à 10 000 euros de réduction d'impôt ). Cette tendance incite à une diversification des dispositifs immobiliers en fonction des objectifs patrimoniaux propres à chacun.

Que vous voyiez l'immobilier avant tout comme un investissement résidentiel, ou que vous considériez cette classe d’actifs comme une source de revenus complémentaires, il existe une palette très large de solutions.

Ainsi, en vue de bénéficier, entre autres, d’une réduction de l’assiette de l’ISF, il peut être intéressant de se pencher sur les mécanismes du démembrement de propriété. En effet, sauf exception, les biens ou droits grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine imposable à l’ISF de l’usufruitier et non dans celui-du nu-propriétaire.

Pour se constituer des revenus locatifs et alléger sa charge fiscale, le dispositif Malraux, l’investissement dans une résidence service neuve ou le déficit foncier sont des pistes à explorer.

Investir dans de l’ancien occupé peut également présenter un certain nombre d’avantages car il se négocie à un prix inférieur qu’un bien libre équivalent. Cette décote peut varier en fonction du marché local, la durée du bail, ou encore l’âge du locataire. Par ailleurs, acheter un bien déjà loué dispense l’investisseur de la recherche de locataire et assure un revenu dès l’acquisition.

Pour les investisseurs qui souhaitent essayer d’accroître le rendement de leur placement, l'immobilier professionnel présente encore de belles perspectives, notamment grâce à l'effet de levier permis par le financement à des taux d'intérêt très bas. A titre indicatif, l’investissement en immobilier d’entreprise a augmenté de 50% en 2014, s’élevant à 22,5 milliards d’euros.

Enfin, l’investissement immobilier indirect, via des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI), des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC), ou pour des montants moindres avec des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), offre toute une palette de solutions pertinentes à explorer en 2015.

Votre chargé d’affaires en gestion privée est à votre disposition pour vous exposer plus en détail les pistes à envisager.

Rédaction achevée au 20/04/2015, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires. Article mis à jour au 15/04/2016.

L’état du marché immobilier

L’état du marché immobilier : les signaux positifs du marché locatif

Le marché locatif privé démarre l’année 2015 sur un signal prometteur. Les fragilités observées ces dernières années sont liées, pour partie, à une structure du parc en distorsion avec les réalités de la demande locative, elle-même soumise à de fortes contraintes économiques et de mobilité géographique. Les premiers indicateurs encourageants de ce début d’année sont portés par une mobilité résidentielle qui semble vouloir reprendre des couleurs.

Ce retour d’activité cache des disparités régionales traduisant des tensions qui peuvent varier fortement selon les zones. Ainsi l’activité se contracte-t-elle dans certaines régions, comme en Lorraine (– 0,4 %) ou dans le Limousin (– 0,5 %), alors que les loyers y sont les moins élevés. A contrario, en Languedoc-Roussillon ou en PACA, les loyers élevés ne freinent pas la mobilité résidentielle, qui y croît respectivement de 4,3 % et 2,3 %.

Les paradoxes d’une offre inadaptée

Si, dans les grandes villes françaises, la mobilité a tendance à progresser, Paris voit la sienne se réduire toujours plus, tombant à 16,7 % contre une moyenne sur longue période de 19,8 %. Le marché locatif de la capitale est particulièrement tendu, avec une demande toujours soutenue, alors que la mise en place de l’encadrement des loyers risque d’alimenter encore les tensions.

Sur l’ensemble de l’année dernière, en France, les loyers moyens ont progressé de 1 % en rythme annuel. Depuis début 2015, la tendance semble s’inverser. Dans plus de la moitié des villes de 10 000 habitants, les loyers de marché reculent, en moyenne, de 0,9 %.
Pour autant, depuis six ans, l’augmentation régulière des délais de remise en location s’est accompagnée d’une montée rapide de la vacance locative dans toutes les régions, aussi bien sur les marchés actifs que sur ceux plus déprimés. Début 2015, cette vacance locative moyenne s’établit à 7,8 semaines, s’échelonnant entre 4,5 semaines et jusqu’à plus de 18 semaines, selon les régions.

Au final, le marché locatif privé français reflète les paradoxes d’une offre inadaptée qui, malgré des efforts d’adaptation au niveau des loyers, souffre de la vacance dans de nombreuses régions, tandis que la demande se heurte à une sous-offre persistante dans les zones tendues.

Rappelons que, en 2014, le parc de 33,9 millions de logements comprenait 28 millions de résidences principales, dont 58 % occupés par leur propriétaire. Alors que, depuis une trentaine d’années, le parc croît d’environ 1 % par an, la part des ménages locataires a eu tendance à diminuer jusqu’au milieu des années 1990, pour se stabiliser autour de 39 %, jusqu’à aujourd’hui. Sur l’ensemble du parc de résidences principales, 21,9 % relèvent du parc locatif privé (données Insee 2014), tandis que le parc social en représente 17,4 %. Cette répartition est stable depuis quelques années.

Isabelle Friquet-Lepage
Responsable développement études chez Crédit Foncier Immobilier

Rédaction achevée au 17/06/2015, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

Revue du web

Taxes d’habitation, immobilier, fintech et big data…

 

Comment les taxes d’habitation et les taxes foncières ont augmenté depuis 10 ans

LE MONDE - Maxime Vaudano et Alexandre Pouchard - 22/05/2015

La société Home'n'go s'est appuyée sur les données sur les impôts locaux par commune et par département du ministère de l'économie et des finances pour constater l'augmentation de la taxe d'habitation et de la taxe foncière au cours des dix dernières années dans l’ensemble des communes de France. Retour dans cet article sur les mécanismes de calcul, les raisons de cette augmentation grâce à des chiffres clés et des données précieuses pour mieux comprendre cette tendance.

Le Figaro-Construire sur le terrain de ses parents, le conseil du notaire

LE FIGARO- 20/05/2015

Faire construire sur un terrain détenu par ses parents peut s'avérer être la solution idéale pour les jeunes couples par exemple. Il convient pourtant de se rappeler de l'une des règle fondamentale en droit de propriété : la propriété du sol emporte la propriété des constructions. Dans cet article, Maître Vincent Chaveau revient sur les pièges à éviter dans cette situation.

Propriétaire ou locataire : qui doit payer les travaux ?

L'EXPRESS-Robin Massonnaud -12/05/2015

Lorsqu'un bien est mis en location, se pose souvent le problème de savoir à qui incombent les travaux à réaliser : au propriétaire-bailleur ou au locataire ? Que dit la loi et la jurisprudence de la Cour de cassation? Les réponses dans cet article.

Le big data, arme secrète des start-up de la fintech

L'USINE DIGITALE -LÉLIA DE MATHAREL - 28/05/2015
Les start-up de la fintech, c'est-à-dire spécialisées dans la digitalisation des services bancaires, utilisent de plus les data. Dans quelle mesure ces données leur sont-elles utiles et quel potentiel d'innovation cela ouvre-t-il pour les entreprises ? Démonstration dans cet article avec l’indice financier de QuantCube Technology et l’outil de visualisation MyDataBall.

L’état du marché immobilier

L’état du marché immobilier – avril 2015

Alors que le nombre de transactions reste assez médiocre par rapport à ce qu’il était avant la crise, le niveau de prix de l’immobilier ancien se montre finalement assez ferme. Au quatrième trimestre 2014, les variations oscillaient entre – 2 % et – 3 %, avec, à fin janvier 2015, un prix moyen de 7 900 € / m² pour Paris. Comment expliquer ce paradoxe ? Seuls les bons produits, correctement situés et de bonne qualité, c’est-à-dire suffisamment liquides, se sont vendus et ont alimenté le marché. A contrario, les logements qui présentaient une qualité inférieure, du fait de leur situation ou par leurs caractéristiques propres, n’ont pas pu faire l’objet de transactions et n’ont pas pesé sur la statistique qui retrace, au final, des évolutions négatives mais pas alarmantes. Les plus touchés sont les logements de grande taille ou dont le prix unitaire est très élevé, comme à Paris, où l’on constate une contraction du volume sur ce type de biens, encore plus forte depuis le début de l’année.

Dans le secteur du neuf, le paradoxe est encore plus net : alors que les volumes de ventes ont atteint leur plus bas niveau depuis cinq ans, les prix ont continué de progresser régulièrement dans la même période. Ainsi, après avoir fortement augmenté à partir de 2009, le prix de vente moyen au mètre a atteint 3 837 € à la fin du quatrième trimestre 2014, soit un niveau quasiment équivalent à fin 2013 (– 0,8 %). Ce niveau élevé des prix de l’immobilier neuf s’explique, notamment, par les prix du foncier qui atteint des sommets dans les centres-villes où la demande est plus forte. Les coûts de construction se trouvent, en outre, au plus haut par le fait de l’accumulation de normes techniques, de coûts de main-d’œuvre élevés, de matériaux plus techniques et plus chers, et de chantiers plus complexes et plus coûteux dans les centres urbains.

On est donc loin, que ce soit pour l’immobilier ancien que pour le neuf, des brusques ajustements de prix que la crise de 1991 avait fait subir au marché qui mit plusieurs années à s’en remettre…

Isabelle Friquet-Lepage
Responsable développement études
Crédit Foncier Immobilier

Rédaction achevée au 20/04/2015, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires

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