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Immobilier : un actif diversifié à explorer

Immobilier : un actif diversifié à explorer

L'immobilier est un actif singulier dans le patrimoine des Français mais il est aussi par essence pluriel : « Il existe une multitude de marchés immobiliers dont les cycles diffèrent. Par exemple ces dernières années, l’immobilier résidentiel a connu une baisse du volume des ventes et les prix ont eu tendance à s’éroder. A contrario, le segment commercial et de bureau s’est avéré très dynamique  », décrypte Emmanuel Cordié, Directeur du Marketing de Crédit Foncier Immobilier. Et les contrastes devraient encore se renforcer en 2015, confirment les experts de la filiale spécialisée dans les services immobiliers du Crédit Foncier.

Et pour cause, avec un besoin de 500 000 logements par an loin d'être satisfait, la demande n'est pas prête de se tarir. « Il est important de ne pas sous-estimer l'aspect psychologique induit par le retour, certes relatif mais réel, de la croissance en Europe, associé à des taux d'intérêt durablement bas qui favorisent l'accès au crédit notamment pour la primo-accession », explique Emmanuel Cordié.

Alors que la pression sur les prix devrait se poursuivre, les transactions devraient tout de même augmenter en 2015 et les investisseurs pourraient continuer à bénéficier d’opportunités. À condition d'être plus que jamais avisés, et donc bien conseillés, dans un marché qui se complexifie.

Une large palette de possibilités pour des objectifs multiples

L'attractivité strictement fiscale de l'investissement immobilier tend depuis plusieurs années à se réduire ( avec notamment le plafonnement global de certains avantages fiscaux à 10 000 euros de réduction d'impôt ). Cette tendance incite à une diversification des dispositifs immobiliers en fonction des objectifs patrimoniaux propres à chacun.

Que vous voyiez l'immobilier avant tout comme un investissement résidentiel, ou que vous considériez cette classe d’actifs comme une source de revenus complémentaires, il existe une palette très large de solutions.

Ainsi, en vue de bénéficier, entre autres, d’une réduction de l’assiette de l’ISF, il peut être intéressant de se pencher sur les mécanismes du démembrement de propriété. En effet, sauf exception, les biens ou droits grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine imposable à l’ISF de l’usufruitier et non dans celui-du nu-propriétaire.

Pour se constituer des revenus locatifs et alléger sa charge fiscale, le dispositif Malraux, l’investissement dans une résidence service neuve ou le déficit foncier sont des pistes à explorer.

Investir dans de l’ancien occupé peut également présenter un certain nombre d’avantages car il se négocie à un prix inférieur qu’un bien libre équivalent. Cette décote peut varier en fonction du marché local, la durée du bail, ou encore l’âge du locataire. Par ailleurs, acheter un bien déjà loué dispense l’investisseur de la recherche de locataire et assure un revenu dès l’acquisition.

Pour les investisseurs qui souhaitent essayer d’accroître le rendement de leur placement, l'immobilier professionnel présente encore de belles perspectives, notamment grâce à l'effet de levier permis par le financement à des taux d'intérêt très bas. A titre indicatif, l’investissement en immobilier d’entreprise a augmenté de 50% en 2014, s’élevant à 22,5 milliards d’euros.

Enfin, l’investissement immobilier indirect, via des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI), des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC), ou pour des montants moindres avec des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), offre toute une palette de solutions pertinentes à explorer en 2015.

Votre chargé d’affaires en gestion privée est à votre disposition pour vous exposer plus en détail les pistes à envisager.

Rédaction achevée au 20/04/2015, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires. Article mis à jour au 15/04/2016.

Œuvres d’art : pourquoi investir ?

Œuvres d’art : pourquoi investir ?

Désignées par l’Autorité des marchés financiers comme des placements atypiques, au même titre que les forêts, les diamants, le vin, le photovoltaïque, etc., l’art est devenu aujourd’hui un placement très convoité. Rentabilité, sécurité et plaisir ne sont plus des critères incompatibles.
Les avantages ? D’une part, un potentiel de rentabilité qui s’est accru grâce à une volatilité moindre que celle de la Bourse et à une demande qui a nettement augmenté. D’autre part, un marché juridiquement mieux encadré : les propositions d’offres, y compris à caractère promotionnel, doivent fournir une information claire, exacte et non trompeuse, et permettre de comprendre raisonnablement les risques afférents au placement. Les professionnels doivent fournir un certificat d’authenticité selon des règles établies par le décret Marcus du 3 mars 1981 et la loi Hamon du 17 mars 2014 a réglementé ces investissements pour éviter tout abus. Enfin, une fiscalité avantageuse : facilement transmissibles, les objets d’art sont exonérés d’ISF et lors d’une succession, au décès du détenteur, ceux-ci intègrent l’actif successoral au même titre que son patrimoine. Il est également possible de régler ses droits de succession (ou d’ISF) en livrant un objet d’art dont la valeur équivaut aux sommes dues. Cette opération exceptionnelle (dation en paiement) permet au détenteur de payer son impôt avec une œuvre d’art de haute valeur artistique ou historique sans toucher à ses liquidités.

Ceci dit, comment se lancer dans l’acquisition d’œuvres en étant néophyte ? Galeristes, marchands d’art et commissaires-priseurs s’accordent à dire qu’il s’agit d’une démarche de long terme pour exercer son œil et qu’il faut acheter une œuvre que l’on aime. « La spéculation c’est un autre métier, explique Maître Guillaume le Floc’h, commissaire-priseur à Paris et St-Cloud. Celui qui vous dira avec certitude combien peut vous rapporter une œuvre est un charlatan. » Même écho chez la galeriste Vanessa Suchar, qui représente des artistes dans le monde entier : « Je dis toujours à mes clients de juger une œuvre avec les yeux et le cœur, je parle d’abord d’émotion. » La seule garantie pour établir une cote est la liste des institutions qui ont déjà exposé l’artiste ainsi que les catalogues et les livres qui le référencent. Votre premier réflexe ? Aller courir les musées, les galeries « pour se forger un œil et faire sa propre éducation ». Enfin, pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut privilégier « des pièces d’exception », poursuit Guillaume Le Floc’h, pour ainsi dire qui sortent du lot. Pas toujours évident lorsque celles-ci atteignent des prix également exceptionnels, chose courante dans l’art contemporain, à l’exception du street art qui est en train de devenir une valeur sûre. A contrario, le marché de la photographie d’art, plus abordable, offre de belles opportunités.

Les œuvres d’art et les collections sont soumises à l’imposition des plus-values

La taxe forfaitaire : elle s’applique si le vendeur ne possède pas les pièces justifiant le prix et la date d’acquisition de son œuvre. Il devra alors s’acquitter d’un forfait de 6.5 % du prix de vente.
Le régime réel : si le vendeur a en sa possession les documents attestant la valeur et la date d’achat, il peut opter pour l’imposition de la plus-value au taux de 19 %. A partir de la 2e année, l’investisseur bénéficie d’un abattement spécifique de 5 % chaque année (exonération d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention).
Les œuvres destinées à l’ornement d’un intérieur peuvent être considérées comme meublants, et peuvent alors être soumises au forfait de 5 % du patrimoine correspondant aux meubles meublants.

Rédaction achevée au 23/06/2015, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

Avez-vous l'âme d'un business angel ?

Avez-vous l’âme d’un Business Angel ?

Littéralement « anges des affaires » ou « investisseurs providentiels », les business angels sont des particuliers qui engagent une part de leurs patrimoines dans une entreprise innovante à fort potentiel de développement, au moment de sa création. Ce capital dit « d’amorçage » est sans conteste la période la plus risquée de l’investissement. « Nous visons un taux de rentabilité interne de 15 %, mais l’exercice comporte un risque élevé. Sur les deux sorties organisées à ce jour, nous avons connu une faillite et un rachat par le porteur du projet. A côté de cela, nous vivons, avec une autre société, une formidable aventure. Elle est aujourd’hui valorisée à plus de sept fois notre mise initiale de 100 000 €. Il y a toujours une pépite pour compenser », confirme Bernard Fliegans, le président de l’association des Business Angels en Alsace.

Depuis 2008, les business angels en Alsace ont examiné plus de 150 projets en assemblées plénières et ont déjà investi, soit à travers leurs fonds d’investissement, soit à titre individuel, 3 millions d’euros dans 13 entreprises régionales. Sans compter les facilités de financement supplémentaires (aides d’Etat, prêts bancaires…) débloquées par effet de levier, qui portent à 6 millions d’euros au total les sommes mobilisées au profit de ces entreprises. « Ce qui compte, c’est le potentiel de l’entreprise et la personnalité des entrepreneurs qui se présentent. Le fait que nous engagions notre propre patrimoine autorise une très grande flexibilité dans la prise de décision mais rend aussi notre regard très sélectif », poursuit l’investisseur.

Formellement créée en novembre 2006, l’association qui a accueilli sept nouveaux membres cette année compte désormais 53 « investisseurs providentiels » qui immobilisent leur argent (le montant minimal de souscription aux fonds est de 20 000 €) pendant au moins sept ans.
Parce que le risque est particulièrement élevé, la perte possible de capital a été prise en compte par le législateur. La loi Madelin prévoit ainsi une réduction d’impôt de 18 % des sommes investies pour la souscription au capital d’une PME , et la loi en faveur du Travail, de l’Emploi et du Pouvoir d’Achat (TEPA) permet un avantage fiscal à l’entrée sur des montants limités . Les redevables de l’ISF peuvent imputer 50 % des versements effectués dans les PME . « Attention, ces avantages sont entre autres conditionnés à l’âge de la société qui doit notamment avoir moins de cinq années d’existence pour la réduction liée à l’impôt sur le revenu. Mais la recherche de l’avantage fiscal n’est certainement pas la motivation première de nos associés » prévient Bernard Fliegans.

L’investissement financier s’accompagne ici d’une implication active dans le suivi du projet. Souvent ancien chef d’entreprise, cadre supérieur actif doté d’un patrimoine ou entrepreneur à succès qui a cédé sa propre entreprise, le business angel met bénévolement à disposition du groupe ses compétences, son expérience, son carnet d’adresses, son énergie et une partie de son temps. Un business angel qui investit dans un projet lui consacre en moyenne deux jours par mois. « Le rapport d’activité pour l’année 2014 montre que nos membres ont participé à une centaine de réunions d’instruction et d’accompagnement. Cela représente environ 5 000 heures de travail », estime Bernard Fliegans.

Simple mécénat de compétence ? Pas exactement. Les acteurs du secteur parlent plus volontiers de « militantisme entrepreneurial ». Leur action au quotidien semble motivée par l’intime conviction que remuer le courant des affaires et faire émerger sur leur territoire les entreprises de demain entraînera la création d’emplois et relancera le cercle vertueux de la plus-value et de la croissance. L’investissement financier et personnel s’avèrera alors bien plus fructeux à long terme que la seule recherche de possibles plus-values immédiates en capital…

Partenaire d’Alsace Business Angels depuis novembre 2011

La Caisse d’Epargne d’Alsace participe aux frais de fonctionnement de l’association et confirme ainsi son engagement aux côtés d’acteurs soucieux de renforcer le dynamisme de la région et de soutenir activement les entrepreneurs locaux. En complément à l’action des business angels, la banque mutualiste propose des réponses aux besoins spécifiques des entreprises innovantes en matière de financement complémentaire.

Bernard Fliegans, Président de l’association des Business Angels en Alsace.

Bernard Fliegans, Président de l’association des Business Angels en Alsace.