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Chef d’entreprise : votre nouvel environnement pour 2019

Si vous souhaitez transmettre une entreprise ou une société

Une des nouvelles mesures phares de ce début d’année concerne la modernisation du Pacte Dutreil. Ce dispositif permet de donner ou de léguer son entreprise individuelle, ou les titres de sa société, avec notamment une exonération de 75 % de la valeur transmise. En contrepartie, celui qui reçoit ces actifs s’engage à les conserver pendant 4 ou 6 ans selon les cas. Ce délai comprend un engagement collectif de conservation (pris par la personne qui transmet les titres), suivi d’un engagement individuel (pris par la personne recevant les titres).

• Exercice d’une fonction de direction par un associé signataire de l’engagement collectif ou l'une des personnes qui a pris l'engagement individuel (un donataire, un héritier, un légataire)
• Engagement réputé acquis si détention par le donateur/défunt (même seul) de plus 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote pour les sociétés non cotées (10 % des droits financiers et 20 % des droits de vote pour le société cotées)
• Engagement post mortem par les héritiers dans les 6 mois du décès.

Les conditions pour conclure un Pacte Dutreil transmission sont assouplies à compter du 1er janvier 2019 :
• Il suffit désormais de détenir au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote dans la société non cotée pour mettre en place le dispositif et prendre un engagement collectif de conservation (au lieu de 34 % des droits de vote et droits financiers auparavant) ; dès lors, la mise en place de droits de votes doubles sur des actions permet de dépasser plus facilement les seuils de détention.
• Il n’est plus nécessaire d’être plusieurs associés pour prendre un engagement collectif de conservation ; en effet, le dispositif est étendu aux sociétés unipersonnelles.
• Il est possible de céder partiellement des titres soumis à engagement de conservation sans remettre en cause totalement l’exonération de droit de mutation. Celle-ci s’appliquera sur les titres conservés.
• Il est désormais possible d'effectuer un apport à une holding sans remise en cause du dispositif pendant l’engagement collectif  ; et plus seulement pendant l’engagement individuel
• Les obligations déclaratives annuelles sont supprimées : vous n’avez plus besoin de produire une attestation annuelle de respect des conditions « Dutreil ». Celle-ci doit être transmise à l’administration fiscale en début et en fin d’engagement et le cas échant sur demande de celle-ci en cours de pacte.
Enfin, le pacte peut être désormais être « réputé acquis » même en cas de détention indirecte avec un seul niveau d’interposition.

Si vous souhaitez changer d’avis sur le régime fiscal d’une société

La loi de finances pour 2019 assouplit les règles d’irrévocabilité de l’option prévue à l’article 239 du CGI.
En effet, elle instaure la possibilité pour les sociétés, mais aussi pour les EIRL, qui ont opté pour être assimilées à une EURL, de renoncer à leur option pour l’IS jusqu’au 5ème exercice suivant celui au titre duquel ladite option a été exercée. Cette dénonciation devra être notifiée à l’administration.
En pratique, elle doit intervenir au plus tard avant la fin du mois qui précède la date limite de versement du premier acompte d’IS du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Si tel n’est pas le cas, l’option deviendrait irrévocable.
Si la révocation de l’option n’est pas faite dans les cinq ans qui suivent l’année au titre de laquelle l’option a été exercée, celle-ci devient irrévocable.
Ce « retour en arrière » doit cependant être demandé avec prudence, car il peut générer de lourdes impositions.

De nouvelles règles pour l’apport de titres à une holding

Si vous envisagez de redéployer vos activités professionnelles, la stratégie qui consiste à apporter les titres de votre société (à l’IS) à une holding (à l’IS), avant leur revente, est souvent efficace.
Cette opération permet de reporter l’imposition de la plus-value d’apport.
Jusqu’à présent, si la vente des titres de la société apportée intervenait dans un délai de 3 ans après l’apport, la holding devait réinvestir 50 % du produit de la vente, dans un délai de 24 mois, au capital de société répondant à certaines conditions. Au-delà de ce délai de 3 ans, aucune condition de remploi n’était exigée.
La loi aménage ce dispositif ; désormais, 60 % du prix de cession doivent être réinvestis, et cela concerne les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2019. Ainsi, les personnes ayant apporté les titres de leur société depuis moins de 3 ans à une holding et qui n’ont pas encore procédé à leur vente sont concernées par l’augmentation de ce seuil.
Un assouplissement est prévu pour le remploi du prix de vente par la holding. Il est désormais possible d’investir notamment dans certains fonds communs tels que les FCPR (fonds communs de placement à risques), ou encore des FPCI (fonds professionnels de capital-investissement) sous réserve qu’ils respectent certains quotas d’investissement dans des sociétés éligibles.
Ces nouveaux types d'investissement peuvent être très utiles pour atteindre le seuil de 60 %, lorsque l’investissement dans les nouvelles activités reste en deçà du pourcentage nécessaire.

FOCUS : Un nouvel outil permettant de remettre en cause certains montages à but principalement fiscal
La loi de finances pour 2019 élargit le champ de l’abus de droit par fraude à la loi et permet à l’administration fiscale de sanctionner un contribuable, pour les montages à but principalement fiscal et non plus uniquement les opérations à but exclusivement fiscal. Contrairement à l’abus de droit, cette procédure ne conduit pas systématiquement à l’application de pénalités. Cette procédure pourra être appliqué à compter du 01/01/2021 pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2020.
Ce dispositif appelle certaines questions quant à la viabilité de certains schéma légalement pratiqué.

Cependant l’administration à titre d’exemple, ce fut le cas pour la transmission d’un bien en nue-propriété pour lequel l’administration a néanmoins apporté des précisions indiquant que cette opération qui conduit a payé moins de droit de donation qu’en cas de transmission de la pleine-propriété du bien, ne peut pas en tant que tel considéré comme entrant dans le champ de ces nouvelles dispositions.

Rédaction achevée par Fidroit au 10/03/2019, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

Focus Brexit : quels scenarii envisageables ?

Le 23 juin 2016, les Britanniques ont choisi de quitter l’Union européenne (UE). A la suite du déclenchement de l'article 50 du traité sur l'UE, le Royaume-Uni et les 27 autres pays membres se sont donné deux ans pour préparer la sortie effective du pays.
Malgré ce délai les questions restent nombreuses à quelques jours du 29 mars : Le Royaume-Uni sortira-t-il vraiment de l’UE ? Hard ou soft Brexit : en fonction de ces scénarii, quelles conséquences pour les marchés financiers et la Bourse française en particulier ?

Pour en savoir plus, rendez-vous sur cette page.

SCPI, OPCI : mettez de l’immobilier dans votre assurance vie

Actif immobilier ou mixte

Les SCPI investissent dans des biens immobiliers destinés à la location. Celles présentes dans l’assurance vie permettent de vous diversifier sur des marchés locatifs difficilement accessibles en direct (bureaux, centres commerciaux, EHPAD, etc.), au rendement supérieur à celui de l’immobilier résidentiel. Les OPCI investissent aussi dans des biens mais également dans des sociétés immobilières et dans des produits financiers (actions cotées, obligations, Sicav…). Ils permettent de vous diversifier sur des actifs immobiliers et financiers tout en limitant la volatilité de votre investissement.

Moyen ou long terme

Ces deux produits sont complémentaires. « Les OPCI doivent être envisagés dans une perspective de moyen à long terme. Il faut les conserver entre 5 et 10 ans de manière à gommer les fluctuations des marchés à court terme » conseille Franck Billaud, Animateur Gestion Privée à la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes. « Les SCPI sont un placement de long terme, à conserver pendant 10 à 15 ans minimum comme un investissement locatif en direct. Les parts de SCPI sont particulièrement adaptées à la constitution d’une épargne pour la retraite. »

Les avantages de l’assurance vie

Les revenus générés par les parts d’OPCI et de SCPI logées dans une assurance vie ne supportent aucune imposition lors de leur inscription au contrat1. Ils seront pris en compte lors de la détermination du gain constaté à l’occasion d’un rachat total ou partiel du contrat, et sous déduction d’un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour les couples soumis à une imposition commune) si votre contrat a au moins 8 ans. « Intérêt supplémentaire d’investir via l’assurance vie, l’assureur garantit la liquidité de vos parts de SCPI à tout moment et elles sont immédiatement productives » souligne Franck Billaud. « Hors assurance vie, vous êtes soumis à la loi de l’offre et de la demande lorsque vous voulez vendre. De plus, un délai de jouissance de plusieurs mois est généralement imposé avant de devenir propriétaire et de commencer à percevoir des revenus. »

(1) Dans les limites et conditions de la règlementation fiscale en vigueur.

Rédaction achevée au 22/02/2019, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

Assurance vie : comment optimiser votre contrat ?

Le couteau suisse des épargnants

L’assurance vie a encore de beaux jours devant elle ! Les Français – dont 38 millions ont souscrit au moins un contrat de ce type, selon la Fédération française des assurances (FFA) – continuent d’y trouver une réponse efficace à leurs différents objectifs. Véritable couteau suisse de l’épargne, ce placement permet en effet de se constituer un capital au long cours, avec une garantie sur le fonds en euros, de disposer librement de son épargne à tout moment, pour y effectuer des retraits, et de transmettre ses capitaux en cas de décès aux bénéficiaires de son choix1. Le tout, avec une fiscalité plutôt favorable2 (voir notre article : Assurance vie en 2018 : faites le point)

Une stratégie de diversification pour optimiser votre contrat

Reste que le fonds en euros, pièce maîtresse de ces contrats (70 % des versements en 2018 selon le rapport de la FFA), a perdu de sa superbe, avec un rendement qui est passé de 5,3 % en 2000 à 1,6 % en moyenne en 2018. La faute à la forte baisse des taux obligataires, qui impactent ces fonds composés à plus de 80 % d’obligations d’Etats et d’entreprises. Raison de plus pour réagir, en mettant en place avec son conseiller, une stratégie de diversification. « En matière de gestion de patrimoine, il est important d’avoir une approche globale, en cohérence avec les attentes et le profil d’investisseur du client. Dans le respect de ses exigences, objectifs, besoins, situation financière et connaissance en matière financière, diversifier son contrat d’assurance vie est un levier clef pour répondre à un besoin de façon plus précise et adaptée, tant sur la durée d’investissement que sur le rendement envisagés » explique Franck Delaunay, Chargé d’Affaires Gestion Privée à la Caisse d’Epargne Normandie. « A l’abri des fluctuations des marchés, le fonds en euros est une sorte de valeur refuge au sein du contrat. Mais c’est également une réserve financière que le client peut investir sur des unités de compte. En adaptant la quantité d’unités de compte (un pourcentage du contrat de l’assurance vie) et en choisissant des placements selon son profil d’investisseur, son appétence au risque et ses affinités de placement (start-up, santé, développement durable…), le client peut profiter du potentiel de rendement qu’offrent les marchés financiers.»1

Privilégier les versements réguliers

Mettre en œuvre une stratégie de diversification ne signifie pas investir à tout va sur des fonds susceptibles de réaliser de bonnes performances davantage que le fonds en euros en contrepartie d’un risque de perte en capital. Car avec les unités de compte, le capital, au bout du compte, n’est jamais garanti. Il est donc important d’évaluer avec votre conseiller la part de risque qui correspond le mieux à vos objectifs.
« Pour optimiser son investissement, rappelle Franck Delaunay, la règle de base est d’investir régulièrement et de sécuriser au fur et à mesure ses plus-values. » Mettre en place un dispositif de versements programmés (mensuels, trimestriels…) permettra de disposer de plusieurs portes d’entrée sur les marchés et de lisser les performances comme le risque. De même, adopter un dispositif de report automatique des plus-values sur le fonds en euros, à partir d’un certain seuil, contribuera à préserver ses gains et donc à limiter les risques.
Enfin, autre piste à suivre en matière de diversification, la souscription de plusieurs contrats, avec différentes approches de gestion (sécurisée, dynamique…), pour répondre à différents objectifs bien identifiés (complément de retraite, transmission à ses proches…). « Bénéficier de l’accompagnement Gestion Privée, ajoute Franck Delaunay, c’est apporter une réponse sur mesure à nos clients et construire des portefeuilles adaptés à leurs profils d’investisseurs. Faire le point régulièrement et ajuster si besoin, cela fait partie de la promesse relationnelle et de notre engagement dans la durée auprès de nos clients. »

L’assurance vie c’est…
• La sécurité d’un fonds en euros ;
• Une offre diversifiée d’unités de compte2 ;
• Des outils de gestion adaptés aux besoins et exigences ;
• Une épargne disponible à tout moment ;
• Une fiscalité avantageuse1 ;
• Un outil de transmission privilégié.

(1) Les contrats multisupports présentent un risque de perte en capital. Les montants investis sur des supports en unités de compte sont sujets à des fluctuations à la hausse ou à la baisse.

(2) Dans les limites et conditions de la réglementation fiscale en vigueur.

Rédaction achevée au 22/02/2019, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

Comment adapter son assurance vie à ses objectifs ?

Je me constitue un capital pour un achat immobilier

Très accessible avec quelques centaines d’euros au départ, puis avec des versements programmés adaptés à sa capacité d’épargne, l’assurance vie permet de se constituer un pécule qui, une fois passé le cap fiscal des 8 ans, pourra servir d’apport à un premier achat immobilier. En plus du fonds en euros, qui offre une garantie sur le capital et les intérêts acquis, l’épargnant pourra affecter une partie de ses versements sur d’autres fonds plus risqués en termes de perte en capital (actions, obligations, etc.) mais susceptibles de renforcer son épargne1. « On peut partir sur une répartition de 70/30 (fonds euros/unités de compte), par exemple, avant de sécuriser progressivement ses plus - values sur le fonds en euros pour récupérer son capital à l’échéance choisie, indique Franck Delaunay. Mais tout dépend bien sûr de l’horizon de placement. » Un savant dosage à définir avec son conseiller.

J’aurai besoin d’un revenu pour compléter ma retraite

Cette fois, ce n’est plus d’un capital dont on a besoin, mais d’un complément de retraite. Là encore, l’assurance vie peut parfaitement remplir cette mission. Un contrat spécifique peut même être dédié à cet objectif, en y faisant des versements programmés, mensuels par exemple, déterminés en fonction de votre capacité d’épargne. « La règle d’or est de procéder par versements réguliers et de sécuriser sur le fonds en euros les plus-values obtenues sur des fonds plus risqués (actions…), en activant l’option stop-loss2 à partir d’un certain seuil », rappelle Franck Delaunay. Une fois retraité, vous pourrez faire des retraits réguliers comme compléments de revenu, en bénéficiant de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie après 8 ans.

Je veux transmettre mon épargne à mes enfants

C’est l’autre atout de l’assurance vie : pouvoir transmettre des sommes importantes aux bénéficiaires du contrat, hors succession et avec une fiscalité particulière3. Déjà, votre conjoint ou partenaire de pacs est totalement exonéré de toute imposition sur les fonds qu’il recevra dans le cadre de ce contrat. Les autres bénéficiaires, enfants, frères ou sœurs, parents éloignés, etc., peuvent recevoir jusqu’à 152 500 € chacun sans imposition sur les versements effectués avant 70 ans (30 500 € tous bénéficiaires confondus après 70 ans). Pour optimiser ces atouts, il peut être judicieux, par exemple, d’attribuer à ses enfants le bénéfice d’un contrat constitué avant 70 ans, et de réserver à son conjoint un autre contrat ayant fait l’objet de versements après cet âge.« Dans tous les cas, précise Franck Delaunay, on a intérêt à charger le plus possible son contrat avant 70 ans. »

Ne fermez pas votre contrat !
Après 8 ans, même utilisé en grande partie pour un investissement immobilier, votre contrat d’assurance vie reste fiscalement très intéressant pour y placer votre épargne et effectuer des retraits. Conservez-le !4

(1) Les contrats multisupports présentent un risque de perte en capital. Les montants investis sur des supports en unités de compte sont sujets à des fluctuations à la hausse ou à la baisse.

(2) Stop-loss : un ordre stop-loss consiste en un ordre de vente dit A Seuil de Déclenchement (ASD), permettant de limiter les pertes, dans le cas de la baisse d’un cours.

(3) Dans les limites et conditions de la règlementation fiscale en vigueur.

(4) Sous réserve que la loi Pacte soit adoptée.

Rédaction achevée au 22/02/2019, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

Une bonne Samaritaine

Paris, début des années 1900. Les vendeurs se battent tous pour rentrer à la Samaritaine, un grand magasin parisien. Pourtant le rythme y est soutenu et la grande co-patronne, Marie-Louise Jaÿ (1838-1925), gère l’établissement d’une main de fer. Si elle se permet cette exigence, c’est qu’elle sait récompenser un dur labeur…

À 15 ans, cette jeune bergère est envoyée à Paris pour fuir une Savoie natale trop pauvre. Embauchée dans une petite boutique, elle excelle dans le domaine et obtient bientôt la place de première vendeuse au Bon Marché. C’est à cette époque qu’un ancien collègue, Ernest Cognacq, la demande en mariage. Elle devient alors sa partenaire de vie… et de travail ! Propriétaires d’une simple échoppe en 1869, ces deux génies du commerce vont en faire un véritable empire commercial.

Madame Cognacq n’oublie pas ses origines modestes pour autant. Elle compte, au contraire, faire profiter les moins fortunés de sa réussite. À commencer par ses employés qui ont droit à 15 jours de congés par an et à une ristourne importante sur tout le magasin. Et ce n’est pas tout, chaque année une partie des bénéfices est reversée aux salariés. C’est du jamais vu pour l’époque ! Quant au reste des gains, il finance la Fondation Cognacq-Jaÿ qui met à disposition des employés une pouponnière et une maison de retraite.

Au fil des ans, le couple continuera d’investir dans des œuvres sociales : une maternité, des colonies de vacances, des habitations moins chères... L’idée ? Accompagner les salariés et les nécessiteux dans toutes les grandes étapes de la vie. Innovante, Marie-Louise Jaÿ pose ainsi les bases de notre politique sociale actuelle.

La revue du web : février 2019

LES ECHOS - 07/02/2019
Pour composer au mieux sur le plan patrimonial avec la fiscalité à plusieurs vitesses de l'assurance-vie, quelques repères de bon sens s'imposent. Démonstration à travers trois cas d'école dans cet article.

CAPITAL - 05/02/2019
Topaze, CIMR, acompte contemporain, taux neutre... il est parfois difficile de comprendre le jargon fiscal, en particulier concernant le prélèvement à la source, qui a créé une palanquée de nouveaux termes techniques. Pour vous aider, voici un lexique.

LES ECHOS - 14/02/2019
Puisqu'il est bien difficile d'acheter les tableaux de Rembrandt, alors pourquoi ne pas acquérir les gravures du grand maître hollandais dont on fête le 450 e anniversaire de la mort ? Tous les niveaux de qualité du maître du clair-obscur circulent sur le marché de l'art. A partir de quelques milliers d'euros. Pour en savoir plus, cliquez ici.

CAPITAL - 12/02/2019
L’assurance vie n’est pas le produit où les Français placent le plus leur argent... Découvrez l'insolite placement préféré des Français dans cet article !

L’œil sur les marchés financiers : février 2019

De toute évidence les vents contraires soufflent toujours

Hors Etats-Unis, le panorama macro-économique devrait rester morose, au moins sur le premier semestre 2019. Au sein du G7, le Japon et l’Europe sont les plus affectés par le ralentissement chinois et les tensions commerciales.
Par ailleurs, les investisseurs craignent la fin des achats d’actifs de la BCE et la normalisation de la politique monétaire américaine. Ce resserrement des conditions de crédit pourrait avoir comme double effet :
• de dévaloriser les actifs risqués ;
• d’intensifier le ralentissement économique global.
Toutefois, la Réserve fédérale américaine a récemment adopté un ton plus accommodant – ce qui améliore la visibilité à court terme sur la politique monétaire.

Les tensions entre les Etats-Unis et la Chine restent un sujet d’inquiétude

La Chine a promis de renforcer “substantiellement” ses achats de produits américains et les deux parties se sont mises d’accord pour poursuivre les négociations. Cette volonté de dialogue redonne espoir que les deux puissances s’accordent avant l’échéance du premier mars, fin de la trève en cours et date à laquelle les Etats-Unis doivent doubler les droits de douane sur 200 milliards de dollars d’importations chinoises. Mais il n’y a, à ce jour, que peu de preuves concrètes que les deux parties parviennent à cet accord, élément-clé dans la stabilisation du panorama économique global.

Et quelle que soit l’issue de ce conflit commercial, la trajectoire de la Chine reste celle de la transition d’une économie productive vers une société plus liée à la consommation interne.

Enfin, en Europe

La confirmation vient d’être apportée que l’Italie est dans une situation de recession technique, après avoir enchainé deux trimestres consécutifs de contraction de sa croissance. La situation fiscale italienne est tendue, son deficit se dirigeant vers le plafond des 3% d’ici la fin d’année, avec un risque croissant de craintes des investisseurs concernant la solvabilité du pays.

Notons enfin que l’indice Ifo allemand pointe une divergence de ses deux composantes, conditions actuelles et attentes futures. Ce type d’écart est souvent constaté en amont d’un fort ralentissement économique, comme en 2000 et 2008

Les marchés ont fortement rebondi après la quasi-capitulation de décembre

Avec une progression de 7.9% en dollars, le MSCI AC World a signé en janvier son meilleur mois depuis plus de sept ans. Les actions globales ont ainsi recouvré une large part des pertes du dernier trimestre 2018.

Dans notre précédente publication, nous avions souligné l’excès de pessimisme qui prévalait en fin d’année, matérialisé par des flux de ventes sur une tendance extrême. Nous avions également souligné le retour sur des niveaux de valorisations plus attractives, les actions revenant à leurs prix de 2013.

Du côté des taux, les emprunts d’Etats sont restés relativement stables depuis le début d’année, alors que les obligations de rendement ont progressé sur le mois écoulé : dettes d’entreprises, dettes émergentes, etc.

Les menaces persistent ; mais la Fed a calmé le marché

Négociations du Brexit, “shutdown” américain, dette italienne… autant de sujets qui ont été ou sont toujours des motifs d’inquiétudes sur les marchés.

Mais depuis les dernières heures de cotation de 2018, les investisseurs ont principalement focalisé leur attention sur l’evolution du discours de la Réserve fédérale américaine : lors de la reunion de décembre et plus encore celle de janvier, le ton de Jerome Powell est devenu plus accommodant, insistant sur la patience dont la banque centrale saura faire preuve dans la poursuite de la normalisation de sa politique monétaire.

Cette potentielle pause dans le cycle de resserrement, enclenché depuis 2015, a permis aux investisseurs de revaloriser les actifs risqués et a été le principal catalyseur de la hausse des marchés d’actions en ce début d’année.

Au moins à court terme, une position plus prudente sur les actions, en particulier sur les marchés européens

En dépit des signes de ralentissement économique, la reconstitution des primes de risque nous suggère de maintenir une position modérée. En 2018, le resserrement de la liquidité aux Etats-Unis et en Chine s’est combiné avec la guerre commerciale. L’année 2019 devrait être une année de reconvergence des cycles économiques et non plus seulement une performance à sens unique de l’économie américaine. Le problème est que cette reconvergence se fera sans doute davantage par un recul de la croissance américaine que par un rebond de la croissance dans le reste du monde. Après le fort rebond des marchés en ce début d’année, nous prenons donc des bénéfices sur les actions européennes.

Poursuite du rééquilibrage vers l’international, marchés émergents en particulier

L’inflexion plus accommodante de la politique monétaire de la Fed devrait être plus favorable aux marches émergents, qui avaient souffert du resserrement de la liquidité en dollars. Si nous sommes passés négatifs sur les actions européennes, nous maintenons un biais neutre sur le reste du monde. Globalement nous continuons de mettre en avant les stratégies “défensives” et “thématiques”.

Pays émergents : des opportunités tant sur les actions que sur les marchés de dette

Sur les marchés d’actions émergents, nous favorisons à la fois ceux qui ont subi les décotes les plus sévères (telle que la Chine), mais aussi ceux qui pourraient bénéficier d’un rebond des cours du pétrole, aujourd’hui près de 35% en-dessous de leurs récents plus hauts (comme la Russie). S’agissant des marchés de dette émergente, l’année 2018 a permis de reconstituer les primes de risque et la dette souveraine en devise dure nous semble de nouveau offrir des rendements attractifs. Nous restons négatifs sur les obligations souveraines des pays développés.

Immobilier : choisissez l’investissement adapté à votre profil

Je dispose d’un budget restreint

Pas besoin d’une grosse trésorerie, les petits budgets aussi peuvent espérer du rendement et constituer un patrimoine immobilier au fil des ans.
Avec 10 000 à 30 000 € de mise (selon les villes), offrez-vous une place de parking. Visez les emplacements bien situés en centre-ville pour espérer une rentabilité supérieure à l’immobilier résidentiel. Les frais de gestion sont réduits, les impayés faibles et la relocation facile.
Regardez aussi les « studettes », ces petits studios très recherchés dans les centres urbains et les villes étudiantes. Elles se louent plus cher au m² que les grands appartements, mais, a contrario, elles génèrent un turnover plus important.
Contre un ticket d’entrée modique, souscrivez des parts de SCPI, afin de diversifier facilement votre épargne, sans problématique de gestion locative.
Quant à la fiscalité, elle reste douce, grâce aux régimes « micro » (microfoncier ou micro-BIC).

J’ai un budget confortable

Orientez-vous vers des opérations patrimoniales génératrices de revenus complémentaires, notamment en vue de la retraite. Dans le neuf, le Pinel permet d’économiser jusqu’à 6 000 € d’impôt par an, sur 6, 9 ou 12 ans. Sélectionnez soigneusement l’emplacement (le logement doit être loué), et veillez à ne pas surpayer le bien, au risque « d’acheter » votre défiscalisation.
Autre bonne solution, la location meublée. Comme l’explique Frédéric Gueho, responsable marché clientèle patrimoniale à la Caisse d’Epargne Côte d’Azur, « si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire, chaque année, l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, permettant ainsi de minimiser voire neutraliser le revenu imposable ». Par ailleurs, si vous êtes imposé à l’IFI, le statut de loueur professionnel permet de sortir les locations meublées du patrimoine taxable. Un statut notamment accessible aux retraités.
Investir dans une résidence de services (logements étudiants, résidence médicalisée…) permet de récupérer la TVA acquittée à l’entrée. Autrement dit, le prix de revient réel du logement est hors taxes. Et grâce à la réduction d’impôt Censi-Bouvard (statut LMNP), vos revenus sont défiscalisés pendant 9 ans. Attention, toutefois, à la qualité du gestionnaire de la résidence. Pour en savoir plus, retrouvez notre websérie Bâtir son patrimoine !

J’ai un patrimoine immobilier important

Vous pouvez agir sur plusieurs leviers pour optimiser votre fiscalité. Mais votre stratégie patrimoniale s’apprécie dans son ensemble, pas seulement au regard d’une baisse de la fiscalité.
Des travaux dans un bien locatif valorisent votre patrimoine et réduisent votre base taxable, donc vos impôts. Frédéric Gueho l’illustre ainsi : « Pour 100 000 € de revenus fonciers imposables et une imposition dans la tranche marginale à 41 %, la déduction de 50 000 € de travaux permet d’économiser 20 500 € d’impôt (50 000 € x 41 %), sans compter le gain de prélèvements sociaux. » Et si les travaux excèdent vos revenus fonciers, le déficit constaté réduit votre revenu global de l’année à hauteur de 10 700 €, l’excédent se reportant sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Si vous êtes éligible au dispositif Malraux, vous pouvez, en outre, déduire certaines charges spécifiques et bénéficier d’une réduction d’impôt.
Autre piste, activer le levier bancaire. En achetant à crédit un bien en démembrement pour un prix réduit, et en confiant l’usufruit à un bailleur social, vous n’êtes pas fiscalisé sur les revenus et vous déduisez les intérêts de vos autres revenus fonciers. Au terme du démembrement (de 15 à 20 ans) vous devenez pleinement propriétaire.
Si votre patrimoine vous le permet, vous pouvez aussi aller vers des SCPI de niche, type Grand Paris, ou souscrire à des opérations de crowdfunding immobilier : vos fonds permettent de financer un programme immobilier, en échange d’une espérance de gain forte.
Enfin, n’hésitez pas à réorienter régulièrement vos investissements pour optimiser votre fiscalité selon les dispositifs en vigueur, ce qui suppose de toujours avoir de la trésorerie disponible.

Rédaction achevée au 24/01/2019, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

Loi ELAN : quels changements pour vos logements ?

Deux nouveaux nés dans la famille baux immobiliers

Création d’un bail mobilité
Un nouveau contrat de « bail mobilité » est créé pour les seuls biens loués meublés. Il est destiné aux personnes en mobilité professionnelle (étudiants, apprentis, personnes en mutation, en mission temporaire professionnelle, etc.) qui cherchent un logement pour une courte durée :
• La location ne peut être ni inférieure à 1 mois, ni supérieure à 10 mois (durée non renouvelable et non reconductible) ; ainsi, le locataire ne peut « exiger » de rester dans les lieux au terme du bail ;
• Le locataire est nécessairement une personne en mobilité, c’est-à-dire quelqu’un qui souhaite un logement provisoire ;
• Aucune caution ne peut être exigée.
Notez que le loyer pratiqué est libre, les règles d’encadrement des loyers ne s’appliquent donc pas.

Création d’un bail numérique
L'un des objectifs de la loi Élan est de développer le numérique dans le secteur du logement. Ainsi, des outils numériques doivent être prochainement mis en place pour simplifier l’échange d’informations entre locataires et bailleurs et simplifier ainsi la conclusion du bail. Ces nouveaux « circuits numériques » seront déterminés et mis en place par des ordonnances à venir.

Les changements dans les baux d’habitation

Tentative d’encadrement des loyers
La loi relance, à titre expérimental et pendant une durée de 5 ans, l’encadrement des loyers sur la base du volontariat. Une commune (ou une communauté de communes) pourra le mettre en place à sa demande et sur tout ou partie de son territoire.
Un arrêté fixera alors par catégorie de logement et par secteur géographique :
• Un loyer de référence ;
• La « fourchette » de minoration et majoration de ce loyer de référence.
En effet, il reste possible de demander un complément de loyer en présence d'éléments de confort spécifiques ou en raison d’une localisation particulière du logement.

Suppression du caractère manuscrit de la caution
Le formalisme du cautionnement est allégé lorsque vous vous portez garant du paiement d’un loyer. Certes, la signature du bail et de l’acte de cautionnement est toujours nécessaire, mais il n’est plus obligatoire de recopier tout l’acte de cautionnement à la main.
La longue épreuve des pages d’écriture n’est donc plus à redouter pour les proches du locataire qui se portent caution pour lui…
Finies les erreurs rendant la caution inapplicable et vive la dématérialisation !

Gare aux locations touristiques de courte durée

Certaines communes imposent aux personnes qui louent ponctuellement une partie de leur résidence principale, de le déclarer en mairie au préalable. En plus, la durée annuelle de ces locations est plafonnée à 120 jours, sauf raison professionnelle, de santé, ou cas de force majeure.

Désormais, l’absence de déclaration en mairie entraîne une amende civile d’un montant maximum de 5 000 €. Cette amende peut être doublée si le nombre de nuitées n’est pas correctement déclaré à la suite de la demande de la commune.

Notez que la loi prévoit aussi de nouvelles obligations pour les sites internet intermédiaires : ils doivent informer les loueurs des obligations règlementaires à respecter, avant la publication de leur annonce de location. Ils doivent stopper la location par leur entremise si les nuitées cumulées dépassent les 120 jours.

FOCUS : le dispositif « louer abordable » dit «  Cosse ancien »
Le « Cosse ancien », dispositif en faveur de la location de logements anciens situés en zones tendues et conventionnés par l’agence nationale de l’habitat (Anah) est modifié. Pour rappel, ce dispositif prévoit une déduction forfaitaire de 15 % à 85 % sur les loyers bruts encaissés. En contrepartie, le bien est mis en location nue, dans le secteur intermédiaire ou social et sous conditions de ressources pour le locataire pour 6 ou 9 ans.

La loi ELAN étend ce dispositif aux logements anciens situés en zone C (zone pour laquelle la demande locative n’est généralement pas « tendue ») sous réserve de réaliser des travaux d’amélioration conventionnés par l’Anah. Elle prévoit une déduction sur les loyers bruts de 50 % ainsi qu’une imputation des déficits fonciers sur le revenu global du propriétaire à hauteur de 15 300 € (au lieu de 10 700 € pour les autres biens) pendant toute la durée du régime, sous conditions de respect de plafonds, de ressources et de loyers.

Notez qu’il s’agit d’un avantage significatif et assez facile à obtenir dans les zones concernées compte tenu des loyers pratiqués. L’abattement s’applique avant toutes les autres charges immobilières et neutralise donc en partie votre impôt et vos prélèvements sociaux.

Conclusion

En conclusion, la loi ELAN modernise les métiers de l’immobilier : non seulement elle développe le numérique dans le secteur du logement mais elle marque également une évolution des rapports locatifs, notamment avec la mobilité professionnelle ou encore le développement des locations touristiques.

Rédaction achevée au 24/01/2019, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

Investir en nue-propriété, une double bonne affaire

Le mécanisme consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien, souvent neuf, et à en céder temporairement l’usufruit à un bailleur social. Au terme du démembrement (de 15 à 20 ans), l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère l’entière propriété du bien.

Un investissement sur le long terme

La nue-propriété attire majoritairement des investisseurs disposant déjà de revenus fonciers, qui investissent pour générer des revenus futurs. Ce qui en fait un excellent outil d'épargne-retraite. L’opération peut aussi permettre de transmettre un patrimoine à ses descendants. En effet, selon Frédéric Gueho, Responsable marché Clientèle patrimoniale à la Caisse d’Epargne Côte d’Azur, « la transmission dans le cadre d’un investissement en nue-propriété est optimisée par le fait que l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété du bien immobilier démembré ».

Acquérir un bien de qualité à moindre coût

À l’achat, vous profitez d’une décote de 40 à 60 % par rapport au marché, correspondant aux loyers abandonnés à l’usufruitier pendant le démembrement. Le bien prendra automatiquement de la valeur puisque vous le posséderez à 100 % à son terme. Sans parler de sa revalorisation liée à l’évolution des prix du marché. En outre, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion du bien, c’est l’usufruitier qui gère les vacances locatives, encaisse les loyers et règle les charges.
Si les loyers ne sont pas soumis à la fiscalité des revenus fonciers, à la sortie la réduction de prix empochée initialement ne constitue pas non plus une plus-value taxable. Et si vous achetez à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers. Enfin, le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’IFI, l’usufruitier déclarant la valeur du bien en pleine propriété.

Comment se passe la sortie du dispositif

Au terme de la convention d’usufruit, conformément à la réglementation en vigueur, le bail du locataire en place prend fin, et vous pouvez louer le logement, le vendre, ou l’habiter vous-même.
Cependant, bien que l’offre de biens se développe, elle reste limitée et largement sous-dimensionnée par rapport à une demande qui croît chaque année.

Rédaction achevée au 24/01/2019, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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