Donation de nue-propriété à ses enfants : une stratégie gagnante ?

Grâce au principe du démembrement de propriété, il est possible de transmettre à ses enfants la nue-propriété d’un bien immobilier, mais d’en conserver l’usufruit, auquel est attaché le droit de jouir du bien ou des revenus qu’il produit. « Ce mécanisme est un moyen de transmettre la pleine propriété future de ses biens à ses enfants, sans en perdre la jouissance immédiate », résume Victor Banis, Ingénieur Patrimonial à la Caisse d’Epargne Poitou-Charentes.

Une base taxable réduite

Anticiper ainsi sa succession représente un avantage fiscal réel. Les droits de donation ne sont en effet pas calculés sur la valeur totale du bien, mais uniquement sur celle de la nue-propriété. Cette valeur va dépendre de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation, selon un barème fixé par le Code général des impôts (cf. tableau). « Plus le donateur est jeune, plus l’usufruit dont il va profiter est considéré comme important, et donc plus la valeur taxable de la nue-propriété est faible », explique Victor Banis.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Source: article 669 du Code général des impôts, Légifrance

Imaginons ainsi un parent âgé de 65 ans, qui donne la nue-propriété d’un bien valant 300 000 €. Fiscalement, cette nue-propriété vaut 60 % du bien, soit 180 000 €, et c’est sur cette somme que sont calculés les droits de donation. Au moment du décès du parent, l’enfant reçoit la pleine propriété du bien, sans droit de succession supplémentaire. « La valeur de l’usufruit qui rejoint la nue-propriété n’est pas taxée », souligne Victor Banis.

À cette situation avantageuse s’ajoute la possibilité d’utiliser l’abattement de 100 000 € applicable tous les 15 ans entre chaque parent et enfant.

Pas de place pour l’improvisation

La donation de la nue-propriété est définitive, d’où l’importance de ne pas prendre cette décision à la légère et d’anticiper la gestion du bien et son possible devenir. En ce sens, pour maîtriser au mieux les effets de ces opérations dans le temps et prévenir certains conflits, il est possible d’organiser la répartition des diverses charges sur le bien transmis entre usufruitiers et nus-propriétaires, dans le cadre d’une convention spécifique.

En ce sens, pour maîtriser au mieux les effets de ces opérations dans le temps et prévenir certains conflits, il est possible d’organiser la répartition des diverses charges sur le bien transmis entre usufruitiers et nus-propriétaires, dans le cadre d’une convention spécifique.

Et que se passe-t-il si l’une des parties souhaite vendre le bien transmis ? C’est ici que la situation peut sérieusement se compliquer, car l’accord des deux parties est nécessaire pour céder tous les droits sur ce bien. En effet, si chacun est libre de céder ses droits personnels d’usufruit ou de nue-propriété, la vente du bien dans son entier (la pleine propriété) nécessitera l’accord de tous. Ainsi, un parent qui souhaiterait vendre son bien parce qu’il aurait besoin, par exemple, d’aller en Ehpad, ne pourrait le faire si son enfant nu-propriétaire s’y oppose. « Mieux vaut anticiper tous les cas de figure en intégrant des clauses spécifiques dans l’acte de donation. Il est également préférable d’éviter de donner la nue-propriété de sa résidence principale », conseille Victor Banis.

Alors, en cas de vente effective du bien, qui peut percevoir le prix de vente ? Par principe, le Code civil prévoit une répartition entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon le barème en vigueur au jour de la vente. Toutefois, il est possible de prévoir d’autres alternatives pour conserver le bénéfice du démembrement de propriété (report du démembrement) ou permettre à l’usufruitier en situation de besoin de percevoir l’entièreté du prix de vente (constitution d’un « quasi-usufruit »).

Les avantages d’une donation au travers d’un démembrement sont donc nombreux, mais mieux vaut encadrer la procédure, afin d’éviter ou anticiper toute dégradation des relations familiales.

A ce titre, le recours à des montages avec une interposition de sociétés (sociétés civiles immobilières notamment), peut parfois permettre de répondre à un grand nombre de problématiques, en organisant finement les pouvoirs de chacun au travers des statuts et de conventions extra-statutaires.

La donation temporaire d’usufruit, une option à considérer

Plutôt que de donner la nue-propriété d’un bien, il est possible de faire une donation temporaire de son usufruit à un enfant. Concrètement, c’est lui qui perçoit et déclare fiscalement les loyers. L’avantage est double : cela permet de réduire l’imposition des propriétaires assujettis à l’IFI, car c’est l’usufruitier qui supporte l’impôt lié au bien, et d’aider financièrement un enfant en lui donnant directement l’argent via des loyers, plutôt que de lui verser une aide qui aura préalablement été imposée. Fiscalement, la valeur de l’usufruit temporaire est évaluée à 23 % de la valeur de la pleine propriété du bien pour chaque période de dix ans commencée. Cette valeur peut bénéficier de l’abattement fiscal de 100 000 € par enfant et par parent sur les donations.

Rédaction achevée le 23/06/2026.

Sous réserve de l’actualité juridique et fiscale en vigueur.

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