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Encadrement des loyers : ce qui va changer

18 juin 2018

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Intégrée au projet de loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi dite « Elan »), la mesure d’encadrement des loyers en zones tendues devrait faire son retour d’ici la fin de l’année. Une mesure susceptible d’inquiéter les bailleurs, estiment les experts du Crédit Foncier.

Créée par la loi Alur de 2014, mise en place à Paris puis à Lille, reconduite puis finalement annulée fin 2017, la mesure d’encadrement des loyers dans les zones les plus tendues refait surface. Elle intègre le projet de loi Elan, destiné à relancer la construction et à favoriser l’accès au logement des plus démunis. Cette réforme doit être discutée fin mai à l’Assemblée nationale.

Des communes en zone tendue

Pour éviter les errements précédents, cette réforme sera appliquée à titre expérimental pour une durée de cinq ans et uniquement dans les communes d’agglomérations connaissant une forte tension du marché locatif (Paris et région parisienne, grandes métropoles, Côte d’Azur et Genevois). « C’est une décision politique, une mesure inadaptée et un mauvais signe envoyé aux bailleurs, estiment Emmanuel Ducasse et Isabelle Friquet-Lepage à la Direction des Etudes de Crédit Foncier Immobilier. Les loyers ne connaissent pas les mêmes écarts de variation que ceux que l’on a observés sur les prix de vente des logements. En ce sens, le marché locatif paraît plus sage. Les dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel, et l’engouement qu’ils suscitent, ont permis, en dopant la construction de logements neufs, de reconstituer l’offre, souvent en périphérie, et contribué à détendre les marchés. »

Des loyers fixés par arrêtés

La mise en œuvre de cette mesure se fera sur décision des communes et au vu des données statistiques produites par les observatoires locaux des loyers. Comme dans la première version, l’encadrement concernera les locations vides ou meublées, occupées à titre de résidence principale, à la signature ou au renouvellement du bail. Quant aux loyers, ils ne devront pas dépasser la double limite du loyer appliqué au locataire précédent et du loyer de référence fixé par arrêté préfectoral.
Cela permettra-t-il de réguler le marché là où le besoin de logement se fait le plus sentir  ?
« Les loyers sont le reflet de la tension entre l’offre et la demande, et leur encadrement ne résoudra rien, soulignent les experts de Crédit Foncier Immobilier. La solution passe plutôt par la mobilisation du foncier pour construire, comme le prévoit la loi Elan, mais aussi par l’accompagnement des bailleurs pour rénover ou mettre aux normes leurs logements. Cela peut aussi contribuer à diminuer le nombre de logements vacants, car un bailleur n’a pas intérêt à garder un bien sans le louer. »

Un bail mobilité à loyer libre
Autre mesure de la loi Elan intéressant les bailleurs, la création d’un «bail mobilité» en meublé destiné aux étudiants, apprentis, stagiaires, salariés en formation professionnelle ou en mission temporaire. La durée de ce bail sera de 1 à 10 mois non renouvelable et résiliable à tout moment par le locataire, avec un préavis d’un mois, et le loyer sera fixé librement avec des charges forfaitaires. Aucun dépôt de garantie ne sera exigé. Le locataire pourra bénéficier de la caution Visale, accordée gratuitement par Action logement, sous une forme renforcée (prise en charge des impayés et de la remise en état).

Rédaction achevée au 25/04/2018, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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