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Immobilier : choisissez l’investissement adapté à votre profil

19 février 2019

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Quels que soient vos moyens financiers, des solutions existent pour investir dans l’immobilier locatif. Des solutions à mettre en œuvre dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale.

Je dispose d’un budget restreint

Pas besoin d’une grosse trésorerie, les petits budgets aussi peuvent espérer du rendement et constituer un patrimoine immobilier au fil des ans.
Avec 10 000 à 30 000 € de mise (selon les villes), offrez-vous une place de parking. Visez les emplacements bien situés en centre-ville pour espérer une rentabilité supérieure à l’immobilier résidentiel. Les frais de gestion sont réduits, les impayés faibles et la relocation facile.
Regardez aussi les « studettes », ces petits studios très recherchés dans les centres urbains et les villes étudiantes. Elles se louent plus cher au m² que les grands appartements, mais, a contrario, elles génèrent un turnover plus important.
Contre un ticket d’entrée modique, souscrivez des parts de SCPI, afin de diversifier facilement votre épargne, sans problématique de gestion locative.
Quant à la fiscalité, elle reste douce, grâce aux régimes « micro » (microfoncier ou micro-BIC).

J’ai un budget confortable

Orientez-vous vers des opérations patrimoniales génératrices de revenus complémentaires, notamment en vue de la retraite. Dans le neuf, le Pinel permet d’économiser jusqu’à 6 000 € d’impôt par an, sur 6, 9 ou 12 ans. Sélectionnez soigneusement l’emplacement (le logement doit être loué), et veillez à ne pas surpayer le bien, au risque « d’acheter » votre défiscalisation.
Autre bonne solution, la location meublée. Comme l’explique Frédéric Gueho, responsable marché clientèle patrimoniale à la Caisse d’Epargne Côte d’Azur, « si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire, chaque année, l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, permettant ainsi de minimiser voire neutraliser le revenu imposable ». Par ailleurs, si vous êtes imposé à l’IFI, le statut de loueur professionnel permet de sortir les locations meublées du patrimoine taxable. Un statut notamment accessible aux retraités.
Investir dans une résidence de services (logements étudiants, résidence médicalisée…) permet de récupérer la TVA acquittée à l’entrée. Autrement dit, le prix de revient réel du logement est hors taxes. Et grâce à la réduction d’impôt Censi-Bouvard (statut LMNP), vos revenus sont défiscalisés pendant 9 ans. Attention, toutefois, à la qualité du gestionnaire de la résidence. Pour en savoir plus, retrouvez notre websérie Bâtir son patrimoine !

J’ai un patrimoine immobilier important

Vous pouvez agir sur plusieurs leviers pour optimiser votre fiscalité. Mais votre stratégie patrimoniale s’apprécie dans son ensemble, pas seulement au regard d’une baisse de la fiscalité.
Des travaux dans un bien locatif valorisent votre patrimoine et réduisent votre base taxable, donc vos impôts. Frédéric Gueho l’illustre ainsi : « Pour 100 000 € de revenus fonciers imposables et une imposition dans la tranche marginale à 41 %, la déduction de 50 000 € de travaux permet d’économiser 20 500 € d’impôt (50 000 € x 41 %), sans compter le gain de prélèvements sociaux. » Et si les travaux excèdent vos revenus fonciers, le déficit constaté réduit votre revenu global de l’année à hauteur de 10 700 €, l’excédent se reportant sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Si vous êtes éligible au dispositif Malraux, vous pouvez, en outre, déduire certaines charges spécifiques et bénéficier d’une réduction d’impôt.
Autre piste, activer le levier bancaire. En achetant à crédit un bien en démembrement pour un prix réduit, et en confiant l’usufruit à un bailleur social, vous n’êtes pas fiscalisé sur les revenus et vous déduisez les intérêts de vos autres revenus fonciers. Au terme du démembrement (de 15 à 20 ans) vous devenez pleinement propriétaire.
Si votre patrimoine vous le permet, vous pouvez aussi aller vers des SCPI de niche, type Grand Paris, ou souscrire à des opérations de crowdfunding immobilier : vos fonds permettent de financer un programme immobilier, en échange d’une espérance de gain forte.
Enfin, n’hésitez pas à réorienter régulièrement vos investissements pour optimiser votre fiscalité selon les dispositifs en vigueur, ce qui suppose de toujours avoir de la trésorerie disponible.

Rédaction achevée au 24/01/2019, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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