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Comment aider vos enfants à accéder à la propriété ?

24 février 2016

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La flambée du prix de l’immobilier et un contexte économique fragile compliquent l’accès à la propriété pour les jeunes actifs. Quand un emploi stable et quelques économies ne suffisent plus, le soutien parental ne faillit pas. Celina Vazquez, responsable du département Offres & Ingénierie à la Gestion Privée de la Caisse d’Epargne Ile-de-France, détaille les solutions existantes pour soutenir vos enfants dans leurs premiers pas dans l’immobilier.

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Faire une donation

Pour aider son enfant à devenir propriétaire, la première réaction consiste généralement à lui donner une somme d’argent. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros, tous les 15 ans, sans taxation. Il est possible d’effectuer un don supplémentaire plafonné à 31 865 euros tous les 15 ans, à condition que l’enfant soit majeur, et le donateur âgé de moins de 80 ans. Au total, chaque enfant peut donc bénéficier d’un peu plus de 260 000 euros non imposables, pour acheter un bien immobilier.

A savoir : Si le bien immobilier a pris de la valeur, la valeur de la donation augmentera d’autant, pouvant créer des inégalités en présence d’autres enfants. Pour éviter ce type de déconvenue, les parents doivent convenir d’une "donation-partage", qui fige la valeur des biens au jour de la donation.

Prêter de l’argent

Parce qu’ils n’ont pas les moyens de donner la même somme à tous leurs enfants, certains parents optent plutôt pour un prêt.

Afin d’éviter toute contestation ultérieure de la part de la fratrie, il est alors recommandé d’établir une reconnaissance de dette – sous-seing privé ou avec l'aide d'un notaire – et de la déclarer à l’administration fiscale (via l'imprimé numéro 2062). Vous êtes alors libre de choisir le montant du prêt, son délai, et éventuellement son taux d’intérêt. Vous avez également la possibilité de prévoir un remboursement unique, au moment de votre succession.

A savoir : Si le montant du prêt est supérieur à 760 euros, vous avez l’obligation de le déclarer aux impôts.

Recourir au démembrement de propriété

En accédant à la nue-propriété d’un bien, l’enfant devient propriétaire des murs mais ne dispose pas du droit d’usage. Cette stratégie réduit l’assiette des droits de donation puisque seule la nue-propriété, évaluée selon le barème fiscal visé à l’article 669 du CGI, est prise en compte. Plus le donateur est jeune au moment de la donation de la nue-propriété, plus l’assiette des droits de mutation à titre gratuit est faible. Au décès du donateur, l’enfant devient pleinement propriétaire en exonération de droits.

Certains enfants préféreront acheter avec leurs parents avec un apport à hauteur de leurs moyens. Mais acheter un bien en indivision n’est pas sans conséquence puisque toutes les décisions importantes devront être prises ensemble. Pour éviter tout litige, il est conseillé de rédiger une convention d’indivision qui fixe des règles de fonctionnement. A terme, les parents auront la possibilité de donner ou vendre leurs parts à leur enfant. En cas de constatation d’une plus-value, cette dernière sera soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % majoré des prélèvements sociaux.

A savoir : Il est possible de prévoir un « droit à la préférence » dans la convention d’indivision pour que l’enfant copropriétaire puisse racheter prioritairement la part de ses parents lors de la succession.

Constituer une SCI familiale

Si l’entente n’est pas parfaite, mieux vaut constituer une société civile immobilière familiale. Vous et votre enfant achetez le bien en commun, en apportant chacun votre quote-part à la SCI. Vous pourrez laisser à vos enfants la jouissance du bien détenu au sein de la SCI à titre gratuit (lire également Comment acheter un bien immobilier avec mes enfants https://www.www.gestionprivee.caisse-epargne.fr/famille/acheter-bien-immobilier-enfants ).

A savoir : Dans la mesure où c’est la SCI qui achète, l’enfant ne pourra pas bénéficier des aides accordées aux primo-accédants telles que le prêt à taux 0 % ou l’APL par exemple.

Céder un héritage

Enfin, si un héritage vous était alloué et que vous souhaitiez en faire bénéficier vos enfants. Sachez que depuis le 1er janvier 2007, c’est possible : les parents peuvent renoncer à un héritage au profit de leurs enfants. (Lire également : Pourquoi et comment effectuer un saut de génération ? )

A savoir : En renonçant à un héritage, vous ne pourrez pas avantager l’un de vos enfants par rapport à un autre. La somme sera obligatoirement répartie à parts égales entre vos héritiers.
Prenez rendez-vous avec votre conseiller patrimonial pour choisir la meilleure stratégie en fonction de vos objectifs et de votre situation.

Rédaction achevée au 19/02/2016, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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