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Investir en nue-propriété, une double bonne affaire

19 février 2019

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Méconnu, l’investissement en démembrement de propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, sans contrainte de gestion. Une stratégie intéressante.

Le mécanisme consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien, souvent neuf, et à en céder temporairement l’usufruit à un bailleur social. Au terme du démembrement (de 15 à 20 ans), l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère l’entière propriété du bien.

Un investissement sur le long terme

La nue-propriété attire majoritairement des investisseurs disposant déjà de revenus fonciers, qui investissent pour générer des revenus futurs. Ce qui en fait un excellent outil d'épargne-retraite. L’opération peut aussi permettre de transmettre un patrimoine à ses descendants. En effet, selon Frédéric Gueho, Responsable marché Clientèle patrimoniale à la Caisse d’Epargne Côte d’Azur, « la transmission dans le cadre d’un investissement en nue-propriété est optimisée par le fait que l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété du bien immobilier démembré ».

Acquérir un bien de qualité à moindre coût

À l’achat, vous profitez d’une décote de 40 à 60 % par rapport au marché, correspondant aux loyers abandonnés à l’usufruitier pendant le démembrement. Le bien prendra automatiquement de la valeur puisque vous le posséderez à 100 % à son terme. Sans parler de sa revalorisation liée à l’évolution des prix du marché. En outre, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion du bien, c’est l’usufruitier qui gère les vacances locatives, encaisse les loyers et règle les charges.
Si les loyers ne sont pas soumis à la fiscalité des revenus fonciers, à la sortie la réduction de prix empochée initialement ne constitue pas non plus une plus-value taxable. Et si vous achetez à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers. Enfin, le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’IFI, l’usufruitier déclarant la valeur du bien en pleine propriété.

Comment se passe la sortie du dispositif

Au terme de la convention d’usufruit, conformément à la réglementation en vigueur, le bail du locataire en place prend fin, et vous pouvez louer le logement, le vendre, ou l’habiter vous-même.
Cependant, bien que l’offre de biens se développe, elle reste limitée et largement sous-dimensionnée par rapport à une demande qui croît chaque année.

Rédaction achevée au 24/01/2019, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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