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L’état du marché immobilier – Avril 2018

18 avril 2018

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Après une accélération de la croissance mondiale en 2017, les signaux économiques restent bons pour 2018. La croissance devrait encore accélérer cette année (+3,9 %) et l’an prochain, selon les prévisions de janvier publiées par le FMI (Fonds monétaire international). En 2017, la situation économique s’est améliorée dans de nombreux pays, avec des performances meilleures qu’attendues en Asie et en Europe, permettant de voir l’horizon s’éclaircir.

Un début d'année un peu groggy

En France, la croissance a atteint 2 % en 2017, son plus haut niveau depuis six ans (+1,1 % en 2016). L’accélération de l’activité s’explique principalement par l’investissement des entreprises (+3,8 %), mais aussi par celui des ménages. Bien que la consommation de ces derniers ait ralenti au 4ème trimestre, elle a affiché sur l’année une hausse de 1,3 % qui a joué un rôle moteur pour l’économie nationale.

L’an dernier, l’emploi salarié a augmenté de 1,1 % dans le secteur privé, et, au 4ème trimestre, le taux de chômage a diminué de 0,7 point, pour atteindre 8,9% de la population active. C’est son plus bas niveau depuis 2009.

Contrairement aux anticipations, les taux de crédit à l’habitat ont faiblement remonté en 2017. La conjoncture internationale et une faible inflation ont conduit la Banque Centrale Européenne à poursuivre son programme de quantitative easing. La légère remontée de l’inflation en France a rendu opportun l’endettement immobilier. Jusqu’à la fin du 1er semestre 2018, dans un contexte de forte concurrence entre les établissements de crédit, les taux devraient rester quasiment stables.

L’activité du marché résidentiel est intimement liée aux conditions de crédit. Bien qu’elles restent favorables, l’accélération de la hausse des prix immobiliers a commencé à peser sur la demande. Les tensions entre offre et demande risquent d’aboutir à une contraction progressive des volumes de ventes de logements en l’absence d’ajustement des prix.
Les ménages modestes et primo-accédants sont les premiers exclus du marché de l’accession à la propriété. Les nouvelles orientations de la politique du logement prises par le Gouvernement, et s’inscrivant dans une volonté de maîtrise budgétaire, conduisent à réduire les dispositifs de soutien à cette catégorie d’emprunteurs.

Après une année de tous les records, le marché résidentiel démarre 2018 un peu groggy, dans un contexte économique en amélioration, mais dans des conditions qui lui sont finalement moins favorables. L’accès au logement reste une préoccupation majeure pour les français dont la majorité aspire à l’accession à la propriété. La vitalité du secteur dépendra de sa capacité à s’ajuster, et de celle des ménages à poursuivre leurs parcours résidentiels dans le contexte actuel.

Perspectives 2018 : le logement s'inscrit dans un contexte économique plus porteur, mais des incertitudes pèsent sur ce secteur

L’amélioration économique devrait se confirmer en 2018 :

  • En Europe, les incertitudes politiques des deux dernières années, semblent s’apaiser lentement, l’euro se consolide face au dollar et la reprise économique européenne se renforce avec des perspectives de croissance de 2,3 % en rythme annuel selon l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques) pour 2018 ;
  • En France, l’INSEE prévoit la poursuite de la croissance au cours des deux premiers trimestres 2018. De son côté, la Banque de France affiche une prévision de croissance de +1,9 % cette année. La consommation des ménages, stimulée par une amélioration des perspectives d’emploi, et le redressement des salaires soutiendrait la demande intérieure. L’activité économique et le niveau toujours bas des taux d’intérêt encourageraient l’investissement des entreprises qui contribuerait à l’accroissement du PIB. Si l’OCDE a révisé ses prévisions de croissance pour la France à 2,2 % pour 2018, en s’appuyant sur l’impact des récentes réformes, le Gouvernement reste, quant à lui, à une prévision de croissance de 1,7 % sur la période 2018-2020 ;
  • La Banque Centrale Européenne prépare la sortie de son programme d’achats d’actifs, et les ajustements de sa politique monétaire, à un rythme mesuré. Un calendrier de hausses des taux pourrait se dessiner en cours d’année pour un relèvement en 2019. Mais d’ici la fin 2018, les taux directeurs, devraient rester proches de zéro et les taux des crédits à l’habitat pourraient ainsi demeurer à un niveau très modéré ;
  • Début 2018, le climat des affaires qui a fléchi un peu, en France, demeure très au-dessus de sa moyenne de longue période, mais l’indicateur de retournement pour l’ensemble de l’économie est passé dans la « zone d’incertitude conjoncturelle », pour la première fois depuis avril 2017 (source : Insee, enquêtes de conjoncture).

 

D’autre part, la remise en cause progressive du dispositif de défiscalisation de l’investissement locatif (Pinel) en dehors des zones tendues a pu booster la demande en fin d’année 2017, par effet d’opportunité. Mais les ventes de logements neufs destinés à la location devraient décroître progressivement en 2019 (l’éligibilité demeure en zone B2 et sur quelques villes de la zone C, sous la condition que les permis de construire aient été déposés au plus tard fin 2017, et que les logements soient acquis avant fin 2018).

Cependant, un rapport du Gouvernement, portant sur les besoins des territoires et incluant un projet de révision du zonage souhaité par les sénateurs, est attendu en septembre (le gouvernement a accepté que les marchés les moins tendus -B2 et B1- soient éligibles à la loi Pinel s’ils ont reçu l’agrément du Préfet).

Pour l’heure, si aucune alarme n’est déclenchée, la tendance à l’ajustement des marchés se profile pour 2018, après l’euphorie de l’année écoulée.

Synthèse réalisée à partir de la Note Conjoncture Logement Avril 2018 - Crédit Foncier Immobilier - Département Etudes.
Rédaction achevée au 06/04/2018, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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