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L’état du marché immobilier : août 2019

19 août 2019

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Marché locatif, perspectives pour les mois à venir... Tour d'horizon du marché immobilier en ce mois d'août 2019.

Marché locatif

Selon une étude Caron pour LCA/ Fédération française du bâtiment (FFB), les ventes de maisons neuves ont reculé de 0,1 % entre janvier et mars 2019, après que le secteur ait vu ses ventes de nouveau chuter de plus de 10 % en 2018.

RAPPEL
A partir de 2017, la réforme des aides à la construction de logement avec un PTZ a d’abord consisté à plafonner leur montant à 20 % au maximum du montant total d’une opération dans les zones B2 et C (au lieu de 40 %) depuis janvier 2018. Puis, depuis janvier 2019, l’APL accession a été supprimée pour l’acquisition dans le neuf.

Des indicateurs positifs en 2018, mais des zones de fragilité persistantes
Sur un parc total estimé au 1er janvier 2018 à 35,4 millions de logements en France métropolitaine (Insee, SDES, oct. 2018), on dénombre 28,9 millions de résidences principales, dont 40 % sont occupées par des locataires. 8,1 millions de logements loués le sont par des bailleurs privés.
En 2017, 7,6 % des ménages étaient propriétaires d’au moins un logement mis en location. Stimulé par les incitations fiscales, le marché de l’investissement locatif a été dynamique entre 2015 et 2017. La part de construction de logements destinés au secteur locatif privé est passée dans le total de logements mis en chantier de 13,4 % en 2013 à 15,2 % en 2017. Avec la révision des zones éligibles au Pinel à partir de janvier 2018, cette part est revenue à 13,5 %.
Le taux de mobilité résidentielle1 qui permet d’évaluer l’activité du marché locatif privé s’est élevé à 30,2 %, soit un bon niveau en 2018, supérieur à la moyenne de longue période (28,7 %).
L'impulsion donnée par le Gouvernement au travers de sa politique du logement en 2015 s'est traduite par la double relance de l'accession à la propriété et de l'incitation à l'investissement locatif. Les dispositifs ont favorisé une reprise de la mobilité résidentielle après plusieurs années (2008-2014) marquées par un recul. Outre l’incitation à l’accession, les nombreux locataires aux revenus moyens à élevés qui ont bénéficié d’excellentes conditions de crédit ont ainsi pu quitter le marché locatif pour se porter acquéreurs de leur résidence principale.
Les disparités territoriales entre les marchés locatifs privés ne s'estompent pas, tant en termes d’activité que de niveaux locatifs. La mobilité a été plus forte en Bretagne, Pays de la Loire, Poitou-Charentes mais en recul entre 2015 et 2018. Les niveaux de mobilité sont plus faibles en régions Ile-de-France, Rhône-Alpes, PACA, Lorraine, territoires sur lesquels les tendances varient : recul en Lorraine par exemple, stagnation en Rhône-Alpes et PACA et légère augmentation en IDF entre 2015 et 2018.
Après avoir atteint un pic en 2014, la vacance locative a eu tendance à décroître régulièrement. En 2018 elle a reculé de 9,1 % par rapport à 2017.
En 2018, 8,3 % du parc total de logements est vacant en France, soit 2,9 millions de logements, selon l’INSEE. Cette part n’a cessé de progresser depuis la fin des années 1990 (6,9 % en 1999 et 7,2 % en 2010) mettant ainsi fin à une baisse continue au cours des années 1980 et 1990 (7,6 % en 1982 et 7,2 % en 1990).
La hausse des loyers a atteint 1,4 % en moyenne nationale, mais sur une longue période, ils ont tendance à progresser moins vite que l'inflation : +1 % en moyenne annuelle entre 2007 et 2018 contre +1,2 % par an pour l'inflation (Source CLAMEUR).
L'effort d'amélioration et d'entretien des logements (relocations après travaux) a encore reculé en 2018. La part des logements reloués après réalisation de travaux d'entretien a été de 13,3 % contre 14,3 % en 2017. Cette part avait atteint plus de 31 % de 2009 à 2011, la moyenne sur longue période étant de 21,5 %. La réduction de l'effort d'amélioration et d'entretien des logements du parc locatif privé traduit notamment les difficultés des bailleurs privés à entretenir leur patrimoine.

FOCUS : Dispositifs de défiscalisation
Afin d’accompagner sa politique de redynamisation des territoires, en particulier des centres villes délaissés, le Gouvernement souhaite désormais favoriser le marché locatif dans l’ancien. Depuis le 1er janvier 2019, un dispositif de défiscalisation dit « Denormandie » (inspiré du Pinel dans le neuf) permet aux investisseurs désireux d’acquérir un bien dans l’ancien pour le mettre en location de bénéficier d’une déduction d’impôt sur le revenu pouvant représenter entre 12 %, 18 % ou 21 % de l’investissement2 selon la durée de la location du bien, soit respectivement de 6, 9 ou 12 ans. Il encourage les propriétaires-bailleurs à réaliser des travaux de rénovation dans des logements vétustes ou vacants, à hauteur de 25 % du total de l’opération (limitée à 300 000 €). Véritablement applicable depuis le 28 mars 2019, date de publication de la liste des villes éligibles, l’investissement doit être réalisé dans celles qui font partie de l’Action Cœur de Ville3 identifiées comme des villes moyennes, peu dynamiques et dont le cœur de ville est dégradé, ainsi que celles qui mettent en œuvre une Opération de Revitalisation du Territoire. Parmi les 244 villes moyennes éligibles, 33 font partie des Hauts-de-France, 26 sont en Occitanie, 25 en Auvergne-Rhône-Alpes et 24 dans le Grand Est. L’Île-de-France compte 25 villes (Meaux, Melun, Gonesse, etc.). Enfin, le bailleur doit pratiquer des loyers plafonnés.
Dans le neuf, l’investissement locatif subit les effets du recul des aides fiscales qui se traduit par une restriction de l’éligibilité du dispositif Pinel aux programmes réalisés en zones A, Abis et B1.
Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif de défiscalisation « Pinel » depuis 2019.
Toutefois, la loi de finances pour 2019 avait finalement repoussé le délai d’extinction du dispositif Pinel en zone B2 et C au 15 mars 2019 à condition que le projet ait fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31/12/2017 et que la signature de l’acte d’acquisition soit intervenue avant le 15 mars.
Enfin, s’il a été resserré sur les zones A, Abis et B1, la loi de finances pour 2019 a étendu ce dispositif aux zones ayant été couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense dans les huit années précédentes. Il s’agit de villes pénalisées par la fermeture d'un site militaire et qui ont signé avec l'Etat un Contrat de redynamisation du site de défense (CRSD). Très hétérogènes, ces villes sont classées de la zone A à la zone C, le ministère de La Défense précisant au sujet de ces communes : « le contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) intervient dans le cas des sites concernés par une perte importante d'emplois et qui connaissent une grande fragilité économique et démographique ».
A ces exceptions près, le marché se restreint donc aux zones éligibles (A, Abis et B1), ce qui pèsera sur l’activité de la promotion immobilière ; le Pinel restera valable dans ces limites jusqu’à fin 2021.

Perspectives

Loin de s’apaiser, les tensions commerciales pèsent sur l’économie mondiale et alimentent les inquiétudes qui se multiplient par ailleurs : « issue du Brexit, situation atypique des comptes publics américains, accumulation d’une dette importante dans les entreprises les plus fragiles, évolution erratique des prix du pétrole, bulle obligataire, fragilité de certains pays émergents, accentuation du risque politique et social en Europe, ... ». Dans ce contexte général, il est « probable que la croissance de la plupart des pays avancés s’affaisse en 2019 et plus nettement en 2020, sans toutefois déboucher sur une récession ».
« La France n’échapperait pas au ralentissement général de la demande mais bénéficierait des mesures Macron », notamment, et pourrait voir son PIB croître « à un rythme légèrement supérieur à celui de la zone euro » autour de 1,3 % « jouissant paradoxalement du déficit français de compétitivité à l’exportation face à l’atonie des échanges mondiaux et profitant de l’addiction à la relance keynésienne financée par la dérive de l’endettement public ».
Le maintien de taux d’intérêt bas par la Banque Centrale Européenne jusqu’à fin 2019 contribue à maintenir ce soutien providentiel au marché du logement. Les taux longs devraient « conserver une inertie à la hausse ». Le contexte de taux bas place les banques dans une situation de vive concurrence pour le crédit à l’habitat, qui demeure ainsi tout à la fois un produit de conquête et de défense de leurs clientèles. Les politiques d’octroi de crédit à l’habitat des banques devraient ainsi rester favorables encore cette année.
En outre, le pouvoir d’achat des ménages devrait bénéficier à court terme de l’impact des mesures Macron tandis que l’inflation devrait rester faible, en raison du ralentissement économique (1,2 % l’an en 2019). Si la croissance ralentit, le taux de chômage, bien que toujours élevé, est tombé à 8,8 %, soit l'un des plus bas depuis 10 ans.
Dans ces conditions, l’année immobilière devrait conserver une bonne tenue pour le logement mais à des cadences différenciées entre le neuf et l’ancien. Dans le cadre de sa politique logement, le gouvernement est conduit à mener des arbitrages épineux, partagé entre la nécessité d’une rigueur budgétaire et celle de soutenir un secteur du logement addict aux aides financières. La demande de logements est forte, l’insuffisance de production de logements abordables est prégnante et l’effort de rénovation thermique des logements existants s’impose comme incontournable. Le Gouvernement fait face à une équation délicate dans un contexte social qui s’est tendu depuis fin 2018.
Sur le marché du neuf, les promoteurs immobiliers s’alarment de la diminution des aides à l’accession (prêt à taux zéro, APL – accession), qui ralentirait la demande. Ce serait plusieurs milliers de primo-accédants qui, selon la Fédération française du bâtiment, auraient déjà renoncé, en 2018, à leur projet de construction.

Rédaction achevée en juin 2019 par le Crédit Foncier, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

(1) L'activité du marché locatif privé est déterminée à partir d'un taux de mobilité résidentielle qui mesure la proportion de logements du secteur locatif privé remis chaque année sur le marché (Source CLAMEUR), étant estimé que les logements disponibles à la location proviennent pour environ 95 % d'une relocation.

(2) Prix de revient du bien immobilier comprenant le prix d’acquisition de l’immeuble, celui des frais de notaire et des travaux.

(3) Une seule ville a été retirée de la liste des villes Action « Cœur de ville » : Mulhouse.

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