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Loi ELAN : quels changements pour vos logements ?

19 février 2019

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La loi sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) a été adoptée en fin d’année 2018. Elle contient plusieurs mesures relatives à la location de biens immobiliers ; elle vous concerne nécessairement si vous êtes propriétaire d’un logement donné en location nue ou meublée.

Deux nouveaux nés dans la famille baux immobiliers

Création d’un bail mobilité
Un nouveau contrat de « bail mobilité » est créé pour les seuls biens loués meublés. Il est destiné aux personnes en mobilité professionnelle (étudiants, apprentis, personnes en mutation, en mission temporaire professionnelle, etc.) qui cherchent un logement pour une courte durée :
• La location ne peut être ni inférieure à 1 mois, ni supérieure à 10 mois (durée non renouvelable et non reconductible) ; ainsi, le locataire ne peut « exiger » de rester dans les lieux au terme du bail ;
• Le locataire est nécessairement une personne en mobilité, c’est-à-dire quelqu’un qui souhaite un logement provisoire ;
• Aucune caution ne peut être exigée.
Notez que le loyer pratiqué est libre, les règles d’encadrement des loyers ne s’appliquent donc pas.

Création d’un bail numérique
L'un des objectifs de la loi Élan est de développer le numérique dans le secteur du logement. Ainsi, des outils numériques doivent être prochainement mis en place pour simplifier l’échange d’informations entre locataires et bailleurs et simplifier ainsi la conclusion du bail. Ces nouveaux « circuits numériques » seront déterminés et mis en place par des ordonnances à venir.

Les changements dans les baux d’habitation

Tentative d’encadrement des loyers
La loi relance, à titre expérimental et pendant une durée de 5 ans, l’encadrement des loyers sur la base du volontariat. Une commune (ou une communauté de communes) pourra le mettre en place à sa demande et sur tout ou partie de son territoire.
Un arrêté fixera alors par catégorie de logement et par secteur géographique :
• Un loyer de référence ;
• La « fourchette » de minoration et majoration de ce loyer de référence.
En effet, il reste possible de demander un complément de loyer en présence d'éléments de confort spécifiques ou en raison d’une localisation particulière du logement.

Suppression du caractère manuscrit de la caution
Le formalisme du cautionnement est allégé lorsque vous vous portez garant du paiement d’un loyer. Certes, la signature du bail et de l’acte de cautionnement est toujours nécessaire, mais il n’est plus obligatoire de recopier tout l’acte de cautionnement à la main.
La longue épreuve des pages d’écriture n’est donc plus à redouter pour les proches du locataire qui se portent caution pour lui…
Finies les erreurs rendant la caution inapplicable et vive la dématérialisation !

Gare aux locations touristiques de courte durée

Certaines communes imposent aux personnes qui louent ponctuellement une partie de leur résidence principale, de le déclarer en mairie au préalable. En plus, la durée annuelle de ces locations est plafonnée à 120 jours, sauf raison professionnelle, de santé, ou cas de force majeure.

Désormais, l’absence de déclaration en mairie entraîne une amende civile d’un montant maximum de 5 000 €. Cette amende peut être doublée si le nombre de nuitées n’est pas correctement déclaré à la suite de la demande de la commune.

Notez que la loi prévoit aussi de nouvelles obligations pour les sites internet intermédiaires : ils doivent informer les loueurs des obligations règlementaires à respecter, avant la publication de leur annonce de location. Ils doivent stopper la location par leur entremise si les nuitées cumulées dépassent les 120 jours.

FOCUS : le dispositif « louer abordable » dit «  Cosse ancien »
Le « Cosse ancien », dispositif en faveur de la location de logements anciens situés en zones tendues et conventionnés par l’agence nationale de l’habitat (Anah) est modifié. Pour rappel, ce dispositif prévoit une déduction forfaitaire de 15 % à 85 % sur les loyers bruts encaissés. En contrepartie, le bien est mis en location nue, dans le secteur intermédiaire ou social et sous conditions de ressources pour le locataire pour 6 ou 9 ans.

La loi ELAN étend ce dispositif aux logements anciens situés en zone C (zone pour laquelle la demande locative n’est généralement pas « tendue ») sous réserve de réaliser des travaux d’amélioration conventionnés par l’Anah. Elle prévoit une déduction sur les loyers bruts de 50 % ainsi qu’une imputation des déficits fonciers sur le revenu global du propriétaire à hauteur de 15 300 € (au lieu de 10 700 € pour les autres biens) pendant toute la durée du régime, sous conditions de respect de plafonds, de ressources et de loyers.

Notez qu’il s’agit d’un avantage significatif et assez facile à obtenir dans les zones concernées compte tenu des loyers pratiqués. L’abattement s’applique avant toutes les autres charges immobilières et neutralise donc en partie votre impôt et vos prélèvements sociaux.

Conclusion

En conclusion, la loi ELAN modernise les métiers de l’immobilier : non seulement elle développe le numérique dans le secteur du logement mais elle marque également une évolution des rapports locatifs, notamment avec la mobilité professionnelle ou encore le développement des locations touristiques.

Rédaction achevée au 24/01/2019, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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