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2016 : dans le top 5 des meilleures performances de la décennie

10 mai 2017

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Retour sur l'année 2016, dans le top 5 des meilleures performances de la décennie. Explications avec le Crédit Foncier Immobilier.

Le rallye de fin d'année a fixé les volumes 2016

Au 4ème trimestre 2016, 8,1 Mds € ont été investis en immobilier d’entreprise banalisé, soit l’équivalent des volumes engagés sur l’ensemble du 1er semestre de l’année (8,2 Mds €). Après un démarrage laborieux qui suivait une fin d’année 2015 frénétique, l’activité d’investissement corporate ne s’est intensifiée qu’à partir de juillet. La seconde partie de 2016 a ainsi compensé l’arythmie du marché, en totalisant 15,8 Mds €.

L’activité d’investissement clôture l’année 2016 sur un volume de l’ordre de 24 milliards d’euros en immobilier d’entreprise banalisé1. Sans égaler le score de l’année 2015 (25,4 Mds €), cette performance se hisse néanmoins dans le top 5 de la décennie.

Parmi les principaux éléments explicatifs de ce séquencement 2016 prenant les allures boursières d’un « rallye de fin d’année », on peut avancer :

    • Une année fiscale et réglementaire calme et donc lisible aux yeux des investisseurs en 2016.
    • Certaines mises sur le marché de gros actifs liées à la fin du régime d’exonération d’imposition des plus-values immobilières pour les sociétés à prépondérance immobilière dans le cadre de la convention franco-luxembourgeoise.
    • Dès la fin juin, les résultats électoraux ou référendaires nationaux, à contrepied des résultats attendus en Europe (Brexit, « non » au référendum en Italie) et aux Etats-Unis, ont conduit les investisseurs à recentrer et sécuriser leurs cibles géographiques d’allocation d’actifs, replaçant la France en tête des marchés immobiliers européens attractifs.

Mais l’analogie au rallye boursier se heurte aux spécificités de l’allocation immobilière, notamment les délais incompressibles de montage des dossiers et de signature des actes, qui n’ont pas permis d’acter toutes les transactions en cours au second semestre 2016.

Le spread de taux encore plus attractif pour l'immobilier en 2016

En dépit d’un réveil tardif sur l’activité d’investissement corporate, 2016 restera un bon millésime pour tous les marchés immobiliers français. La politique accommodante de la BCE en a été le terreau fertile, contexte exceptionnel et atypique cumulant abondance de liquidités à placer et nouveau point bas atteint sur les taux financiers et obligataires.

Les acteurs de l’immobilier ont tiré parti des conditions financières de spread jamais égalées en France : 254 points de base en moyenne sur l’année 2016. Et cet écart entre le taux moyen trimestriel de l’OAT 10 ans et le taux de rendement prime bureaux à Paris Q.C.A. a même atteint 288 points de base de prime de risque immobilière pour les actifs core au 3ème trimestre 2016.

Premier marché tertiaire européen2 , la région capitale française n’a pas eu à vanter ses atouts aux investisseurs étrangers avertis qui, en 2016, ont été progressivement confrontés à la réduction de leur champ d’allocation géographique en Europe.

En effet, à la forte pression concurrentielle sur le marché de l’immobilier d’entreprise allemand, réduisant les opportunités d’investissement, s’est ajouté le choc du Brexit pour le Grand Londres, accroissant la volatilité de l’immobilier britannique et le risque de change.

Bien conscients de leur exposition en capital au retour de la hausse des taux financiers, les investisseurs ont tant bien que mal résisté à la pression exercée par la concurrence de place (en particulier celle des SCPI à la collecte surabondante), réticents pour la plupart à passer sous le seuil des 3% de rendement immobilier.

Partant des actifs core, la baisse des taux prime s’est malgré tout propagée au « core + », et même au value added, en raison du regain d’intérêt des investisseurs pour ces classes d’actifs. Toutefois, on continue d’observer globalement des écarts significatifs, jusqu’à 275 points de base, entre les produits les plus qualitatifs et ceux plus secondaires, traduisant une segmentation du marché encore prédominante.

Perspectives

Hors bouleversements majeurs du contexte financier ou géopolitique, les investisseurs devraient alimenter l’activité 2017 à des niveaux d’engagements proches de ceux de 2016, si l’offre sur le marché est suffisante en produits qualitatifs et/ou en portefeuilles nationaux.

Le contexte compliqué de 2017, marqué par des échéances électorales majeures en France et en Europe, mais aussi par l’infléchissement de la politique US impactant l’équilibre global mondial, pourra générer un climat potentiellement attentiste ou hésitant. Dès le deuxième trimestre, des stratégies de stop and go des investisseurs, en particulier étrangers, ne sont pas à exclure.

Car la financiarisation et l’internationalisation exposent davantage le marché de l’immobilier d’entreprise français aux risques exogènes et à une plus grande rapidité de réallocation d’actifs en Europe.

Si l’annonce en janvier par la BCE d’une politique de taux inchangée tend, en principe, à prolonger la prévision d’un environnement de taux bas, la remontée actuelle, plus rapide qu’anticipée, de l’OAT10 ans traduit les tensions sur les marchés financiers, qui s’interrogent notamment sur le risque souverain en Europe.

Pour l’heure, les investisseurs devraient pouvoir amortir la hausse du taux obligatoire au premier trimestre et maintenir leurs propositions de taux de rendement immobiliers prime. Sur la lancée de la fin d’année 2016, hyperactive, où tous les deals n’ont pas pu se boucler, l’activité d’investissement devrait être de bon niveau, au moins en ce premier trimestre 2017, à l’inverse des débuts d’année traditionnellement atones.

Au second semestre 2017, le resserrement probable du spread de taux devrait conduire à une « décompression  » (relèvement) des taux de rendements acceptés par les investisseurs. La recherche de diversification dans l’allocation d’actifs immobilière restera une nécessité en 2017, tant l’offre conciliant rendement et sécurité est aujourd’hui perçue comme insuffisante par les investisseurs.

Une plus grande prudence guidera sans doute les acteurs dans leurs critères d’investissement en cette année charnière : sur certains segments, le décalage trop important de la fourchette bid-ask pourrait gêner la concrétisation de deals, voire l’alimentation de l’offre, et peser au final sur l’activité du marché.

Rédaction achevée au 10/05/2017 Crédit Foncier Immobilier, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

  1. Bureaux, commerces et logistique-activités []

  2. Avec un parc immobilier de bureaux de plus de 52 millions de m² []

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