Gestion privée – Caisse d’Epargne

Accueil > Patrimoine > Investir en pierre-papier : pourquoi ? Comment ?

Checklist • Patrimoine

Investir en pierre-papier : pourquoi ? Comment ?

19 septembre 2018

Envoyer l'article par email Imprimer l'article

222 Avis

Pierre angulaire de toute stratégie patrimoniale, l’immobilier offre différentes possibilités d’investissement, en direct ou via la “pierre-papier”. Complémentaires, ces placements permettent de répondre à différents objectifs. Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients respectifs ? Eclairage.

Les différents types d’investissement immobilier

Selon Marie-Claude Thiriet, chargée d’affaires Banque Privée à Cannes, Caisse d’Epargne Côte d’Azur, “pour diversifier son patrimoine, le panachage entre différents types d’investissement s’impose, en respectant les proportions des postes immobiliers et financiers, et en conservant un volant de trésorerie suffisant”. Mais il est également important de diversifier au sein de chaque grand type de postes. Ainsi dans l’immobilier est-il recommandé de mixer l’immobilier en direct, appelé “pierre-pierre”, et les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), appelées “pierre-papier”. Ces placements cherchent à répondre aux objectifs communs de tout investissement immobilier :
● Se constituer un patrimoine, pour soi ou sa famille ;
● Percevoir de potentiels revenus complémentaires, immédiatement ou en vue de la retraite ;
● En fonction du profil de l'investisseur, réduire ses impôts en s’appuyant sur les dispositifs de défiscalisation type Pinel ou Malraux, en jouant sur la diminution de ses revenus imposables grâce au déficit foncier ou au démembrement, ou encore en utilisant la fiscalité particulière de l’assurance vie.

Les SCPI

Les SCPI peuvent investir dans l’immobilier d’habitation ou professionnel. Leur performance se mesure à deux niveaux : le rendement (niveau du loyer servi comparé aux montants investis), et la plus-value escomptée à la sortie, liée à l’augmentation du prix des parts. Les SCPI de défiscalisation investissent dans les murs d’habitation et répondent à un objectif d’optimisation fiscale (en s’appuyant sur des dispositifs type Pinel, déficit foncier, ou Malraux), voire presque de capitalisation car pouvant distribuer un revenu locatif faible, en contrepartie d’un risque de perte en capital, leur principal avantage réside dans l’avantage fiscal à l’entrée et dans la valorisation à la sortie, selon les dispositions fiscales et légales en vigueur. La vraie capitalisation peut aussi s’obtenir avec des SCPI démembrées ou investissant dans des actifs démembrés. Les SCPI de distribution, dont la vocation première est de chercher à générer des revenus complémentaires réguliers, sont, quant à elles, plutôt investies dans l’immobilier professionnel, qui assure un meilleur taux de distribution que les SCPI murs d’habitation (la moyenne de marché attendue en 2018 étant de 4,30 %).

Les avantages

Simplicité : l’acquisition comme la revente se fait sans notaire, en remplissant un bulletin ;
Accessibilité : la mise de fonds est beaucoup plus faible qu’un investissement en direct ;
Volume : pas de limitation ni en nombre de parts ni en montant (sauf pour les SCPI de défiscalisation) et possibilité d’acheter autant de SCPI différentes que l’on veut ;
Choix : les catégories de marchés (bureaux, immobilier commercial…) et la diversité géographique (à l’échelle nationale et internationale) proposées en SCPI sont la plupart du temps inaccessibles en direct ;
Sérénité lors du choix du bien : alors que le choix du produit d’investissement en direct demande du temps et du savoir-faire, les sociétés de gestion sont expertes en sélection de biens immobiliers et disposent d’un potentiel fort de négociation des prix d’acquisition compte tenu des capacités financières de la SCPI ;
... et durant son exploitation : le souscripteur est déchargé de toutes les préoccupations inhérentes à la gestion d’un patrimoine immobilier (travaux, renouvellement d’un locataire, mise en place de baux commerciaux…) ;
Facilités de donation : possibilité de réaliser une donation-partage et de faire des donations étalées dans le temps.

Les inconvénients


Malgré ses nombreux avantages, l’investissement en pierre-papier a, comme tous les investissements immobiliers, des inconvénients : il est essentiel d’en être conscient pour faire son choix en toute connaissance de cause, rappelle Marie-Claude Thiriet.
Propriété “indirecte” : le souscripteur ne peut pas disposer d’un bien souscrit via une SCPI comme il le ferait s’il le détenait en direct, par exemple pour son usage personnel ;
Frais d’acquisition et de gestion : comme pour tout bien immobilier, des frais de droits d’enregistrement et de commercialisation sont à acquitter lors de l’acquisition ; pour les SCPI s’ajoutent par ailleurs les frais de gestion déléguée, contrairement à l’investissement direct qui peut être géré par le propriétaire ;
Investissement à long terme : comme tout placement immobilier, celui-ci demande de disposer de plusieurs années avant d’envisager la revente ; dans le cas d’une SCPI de défiscalisation, précise Etienne Arets, spécialiste patrimonial à la Caisse d'Epargne Côte d’Azur, la sortie avant terme est d’autant plus difficile que l’acquéreur ne bénéficie pas de l’avantage fiscal, rendant la transaction, si elle se réalise, très défavorable au vendeur ;
Fiscalité : la détention de parts de SCPI engendre de potentiels revenus fonciers pour le souscripteur. Ces revenus sont imposés au barème progressif selon la tranche marginale d’imposition, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % depuis le 1er janvier 2018. En cas de cession de parts de SCPI, le cas échéant, une plus-value sera dégagée par le souscripteur. Cette plus-value potentielle sera taxée au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et au taux de 17,2 % pour les prélèvements sociaux, après application d’un abattement variant selon la durée de détention des parts.
Le risque de perte en capital : Le placement ne présente aucune garantie de capital ou de performances. Un investissement dans une SCPI est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession de parts.
La revente est soumise aux aléas du marché secondaire : si celui-ci est atone (ce qui n’est pas le cas aujourd’hui, rappelle Etienne Arets), le risque de récupérer plus difficilement sa mise lors de la revente est possible – en termes de temps voire de montant.

Comme pour tout investissement, des risques existent, notamment un risque de perte en capital : c’est pourquoi il est important de vous faire accompagner. Pour faire vos choix en connaissance de cause, et bénéficier de tous les avantages des SCPI, parlez-en à votre conseiller gestion privée lors de votre prochain RDV !

Document à caractère promotionnel. Rédaction achevée au 23/08/2018, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

Avez-vous trouvé cet article intéressant?

Notez de 1 à 5,
5 étant la plus haute note

À découvrir

 
Rendez-vous ?
Fermer la fenêtre

Newsletter

Afin de recevoir chaque mois notre newsletter, veuillez renseigner les champs ci-dessous.

Pour recevoir la newsletter, merci de renseigner les champs ci-dessous

*champs obligatoires

Êtes-vous client Caisse d'Epargne ?*