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Le commodat (ou prêt à usage) pour prêter gratuitement un bien

21 juin 2019

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Le commodat ou « prêt à usage » consiste à prêter à une personne physique (particulier) ou morale (entreprise) un bien pendant une durée déterminée, dans des conditions définies par les parties. Une opération qui permet d’encadrer certaines situations et projets patrimoniaux.

Un contrat de commodat pour un prêt temporaire de bien immobilier

Organisé par les articles 1875 à 1879 du Code civil, le commodat (ou « prêt à usage ») est un contrat qui régit le prêt gratuit et temporaire d’un bien déterminé « qui ne se consomme pas par l’usage ». Il ne concerne donc pas les biens « fongibles », comme des sommes d’argent, mais plutôt des meubles ou immeubles. « Il ne s’entend que pour des biens de valeur importante qui ne vont pas se dévaluer, comme des bijoux, des vêtements, du matériel..., explique Maître Guénolé Carlier, notaire à Cambrai. Dans la très grande majorité des cas, cela porte sur des immeubles. »

Un lien entre l'emprunteur et le prêteur

« L’emprunteur doit être quelqu’un que le prêteur connaît bien : il y a toujours un lien particulier entre les deux », précise le notaire. Ainsi, les cas les plus courants d'utilisation du commodat sont :

  • La protection du conjoint dans un couple de concubins non pacsés, sans modification de la succession et en évitant le paiement de droits : en cas de décès du propriétaire, son conjoint peut rester dans le logement pour la durée du commodat, même si les enfants du défunt en ont hérité ;
  • L’hébergement d’un enfant dans un logement : le commodat permet de clarifier la mise à disposition du bien par rapport aux autres enfants du prêteur, en fixant notamment la répartition des charges (entretien, réparation, taxes locales…), et de ne pas la voir qualifiée de donation ;
  • L’exploitation d’une parcelle de terrain agricole cédée temporairement à un tiers ;
  • L’usage de locaux prêtés à une association.

Poser les conditions du prêt par écrit pour cadrer le commodat

Le commodat comporte « trop de conditions à prévoir pour que ce ne soit pas écrit », estime Maître Carlier. Il est donc toujours plus prudent de faire appel à un notaire pour rédiger un tel acte. Le contrat de prêt à usage doit indiquer :

  • Le nom du bénéficiaire du prêt : le commodat est un droit personnel non transmissible ;
  • La nature du bien prêté et la durée prévue : un an, la fin des études, le décès de l’emprunteur... ;
  • L’éventuelle contrepartie du prêt : ce sont les obligations que l’on va faire peser sur l’emprunteur. « Cela comprend au minimum l’entretien courant du bien, mais aussi éventuellement des travaux d’aménagement ou de réfection », souligne Maître Carlier ;
  • L'évaluation du bien : évaluer et enregistrer le bien auprès de l’administration fiscale permet de lui reconnaître la qualification de prêt à usage, la jurisprudence requalifiant facilement un prêt à usage « verbal » en bail.

Le prêt à usage : des obligations pour l’emprunteur

À la différence de la location, le commodat ne prévoit pas forcément de contribution financière de la part de l'emprunteur (loyer, caution...). C’est aussi le propriétaire qui continue de payer la taxe foncière et d’assumer les travaux importants. Cependant, l’emprunteur a des obligations :

  • L’entretien du bien, en particulier les petites dépenses définies par le Code Civil (électricité, eau, chauffage, entretien des parties communes...) ;
  • La taxe d’habitation et éventuellement le remboursement de la taxe foncière ;
  • La restitution du bien en l’état : en cas de dégradation, il sera reconnu responsable, ainsi qu’en cas de dommages causés aux tiers (fuites d’eau, incendie, etc.). Il doit donc être bien assuré, ce qui ne dispense pas le prêteur de continuer à s’assurer en sa qualité de « propriétaire non occupant ».

La fiscalité du commodat est à la charge du prêteur

L'emprunteur n'étant pas propriétaire du bien, il n'a aucune déclaration fiscale à remplir. C'est le prêteur du bien qui doit, le cas échéant, inscrire sa valeur dans sa déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), en mentionnant l’existence d’un commodat sur ce bien. L’administration fiscale minore alors la valeur du bien, considérant que le propriétaire est privé de son usage (cession temporaire d’usufruit).
En cas de décès du prêteur, ce sont les héritiers qui devront acquitter les droits de succession : ils héritent alors du commodat et sont tenus aux engagements du contrat conclu avec l’emprunteur jusqu’au terme prévu.

Rédaction achevée au 09/09/2013, mise à jour au 21/06/2019 sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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