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Trois pistes pour bien transmettre son patrimoine

9 août 2017

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Les Français aiment la pierre! Entre immobilier résidentiel et locatif, leur patrimoine est composé aujourd'hui à plus de 60 % d'immobilier. Vous avez peut-être, vous aussi, hérité de biens ou investi dans des biens immobiliers, et avez maintenant le souhait de transmettre ce patrimoine à vos enfants.

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En préambule, pour transmettre de son vivant un bien immobilier, il est indispensable d’avoir recours à un notaire.
Il convient de faire une donation du ou des biens immobiliers. « Tout en étant attentif à ne pas se démunir car les donations sont irrévocables », précise Annick Zordan, Ingénieure Patrimonial à la Caisse d’Epargne Rhône-Alpes.

Cette donation pourra emprunter différentes formes en fonction de vos objectifs : Souhaitez-vous avantager un enfant ? Conserver l’usage ou les revenus des biens transmis ? Autant de questions qui méritent une réponse au cas par cas.
Dans tous les cas les donations, en ligne directe, permettent de bénéficier d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (31 865 € par grand-parent et petit-enfant). Un couple a ainsi la possibilité de donner jusqu’à 200 000 € à chaque enfant sans impôt et à plusieurs reprises. Seuls les frais d’acte seront à régler (émoluments du notaire et taxes), soit 2 à 3 % du montant.

Comment organiser la transmission de vos biens de votre vivant afin de prévenir tout éventuel conflit familial, tout en optimisant la fiscalité successorale ? Voici trois pistes à suivre, avec Annick Zordan :

1. Une donation-partage sur des biens distincts

La donation-partage, que celle-ci soit égalitaire ou non, permet de figer la valeur des biens donnés au jour de la donation. « Elle évite souvent des conflits entre héritiers au moment de la succession », précise Annick Zordan.
En effet, dans le cas d’une donation simple, c’est leurs valeurs à l’ouverture de la succession qui seront prises en compte. Avec parfois comme conséquence de contraindre certains héritiers à indemniser leurs frères et sœurs si leurs biens se sont davantage valorisés.

À noter : La Cour de Cassation a estimé qu’une donation-partage devait porter sur des biens distincts, et non pas sur un bien, au risque de la voir requalifier en donation simple.

2. Conserver l’usage ou les revenus des biens transmis : la donation avec réserve d’usufruit

« En transmettant la nue-propriété d’un bien à ses enfants plutôt que la pleine propriété, le donateur peut ainsi en conserver l’usage ou les revenus, tout en minorant la base imposable aux droits de donation », indique Annick Zordan.
La donation ne sera imposable que sur la valeur de la nue-propriété, soit par exemple 50 % de la valeur du bien si vous avez entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans, etc. Et en bénéficiant, là encore, de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
Exemple : Sur un bien commun d’une valeur de 300 000 €, dont un couple âgé de 62 et 64 ans donne la nue-propriété à un enfant, le montant taxable sera de 180 000 €, soit moins que l’abattement fiscal (2 x 100 000 €). La donation n’entrainera pas de droit de donation, hormis les frais d’acte. Au décès des usufruitiers, leur enfant en deviendra pleinement propriétaire, sans aucun droit supplémentaire à payer.

À noter : L’usufruitier ne pouvant pas vendre le bien sans l’accord des nus-propriétaires, ce type de donation doit être mûrement réfléchi et accompagné par les conseils de votre notaire.

3. Une SCI pour éviter les inconvénients de l’indivision

Autre moyen judicieux pour transmettre des biens immobiliers, la création d’une société civile immobilière (SCI), dont vous serez le gérant et à laquelle vous apportez ou vendez votre patrimoine immobilier, dans le but de donner ensuite des parts à vos enfants.
« L’un des principaux avantages d’une SCI est que l’on dispose d’une grande liberté dans la rédaction des statuts, notamment pour nommer un gérant, fixer l’étendue de ses pouvoirs et organiser les relations entre les associés. Il est conseillé de faire appel à un notaire afin d’établir des statuts en adéquation avec vos souhaits », rappelle notre spécialiste.
La constitution d’une SCI permet également une transmission progressive et ainsi d’ajuster le nombre de parts donné aux abattements.
Une fois la SCI constituée, « vous pouvez donner des parts sociales à vos enfants, en pleine propriété ou en nue-propriété, y compris sur un seul bien, et éventuellement dans le cadre d’une donation-partage », précise Annick Zordan.
Là encore, au décès de l’usufruitier, les enfants recueilleront la pleine propriété des parts en franchise de droits.

À noter : Si la SCI encaisse des revenus fonciers, les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu, à hauteur de leurs droits (sauf option de la SCI pour l’IS). Vous devrez en outre organiser une assemblée générale annuelle et tenir une comptabilité.

Rédaction achevée au 12/07/2017, sous réserve d'évolutions de l'actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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