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Prêter gratuitement un bien grâce au commodat : pourquoi et comment ?

21 octobre 2013

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Le commodat, ou prêt à usage, consiste à prêter un bien pendant une durée déterminée et pour un usage convenu à la personne de son choix. Une opération qui permet d’encadrer certaines situations et projets patrimoniaux.

comodat

Organisé par les articles 1875 à 1879 du Code civil, le commodat est gratuit et doit porter sur un bien déterminé “qui ne se consomme pas par l’usage” (article 1878 du Code Civil). Il ne concerne donc pas des “biens fongibles”, comme des sommes d’argent par exemple, mais plutôt des meubles ou immeubles. « Il ne s’entend que pour des biens de valeur importante qui ne vont pas se dévaluer, comme des bijoux, des vêtements, du matériel..., explique Maître Guénolé Carlier, notaire à Cambrai. Dans la très grande majorité des cas, ce sont des immeubles. »

Un lien particulier entre l'emprunteur et le prêteur

« L’emprunteur doit être quelqu’un que le prêteur connaît bien : il y a toujours un lien particulier entre les deux », témoigne Maître Carlier.
Les cas les plus courants d'utilisation du commodat sont ainsi :

  • la protection du conjoint dans un couple de concubins non pacsés, sans modification de la succession et en évitant le paiement de droits : en cas de décès du propriétaire, son conjoint peut rester dans la maison, même si les enfants du défunt en ont hérité ;
  • l’hébergement d’un enfant dans un logement : le commodat permet de clarifier la mise à disposition du bien par rapport aux autres enfants du prêteur, et de ne pas être qualifiée de donation ;
  • l’exploitation temporaire d’une parcelle de terrain agricole ;
  • l’usage de locaux dans le milieu associatif.

Poser les conditions du prêt par écrit

« Il y a trop de conditions à prévoir pour que ce ne soit pas écrit », estime Maître Carlier. Il est toujours plus prudent de déterminer par écrit, en faisant appel à un notaire :

  • le nom du bénéficiaire du prêt : le commodat est un droit personnel non transmissible ;
  • la nature du bien prêté et la durée prévue (un an, la fin des études, le décès de l’emprunteur...) ;
  • l’éventuelle contrepartie, « c’est-à-dire l’étendue des obligations que l’on va faire peser sur l’emprunteur, souligne Maître Carlier. Au minimum l’entretien courant du bien, mais cela peut être aussi des travaux d’aménagement ou de réfection » ;
  • l'évaluation du bien : évaluer et enregistrer le bien auprès de l’administration fiscale permet de lui reconnaître la qualification de prêt à usage, la jurisprudence requalifiant facilement un prêt à usage “verbal” en bail.

Des obligations pour l’emprunteur

À la différence de la location, le commodat ne prévoit pas forcément de contribution financière de la part de l'emprunteur (loyer, caution...), et c'est le propriétaire qui continue de payer la taxe foncière et d’assumer les travaux importants. Cependant, l’emprunteur a des obligations :

  • l’entretien du bien, en particulier les petites dépenses définies par le Code Civil (électricité, eau, chauffage, entretien des parties communes...) ;
  • la taxe d’habitation et éventuellement le remboursement de la taxe foncière ;
  • la restitution du bien qui lui a été prêté en l’état : en cas de dégradation, il sera reconnu responsable, ainsi qu’en cas de dommages causés aux tiers (fuites d’eau, incendie, etc.). Il doit donc être bien assuré, ce qui ne dispense pas le prêteur de continuer à s’assurer en sa qualité de “propriétaire non occupant”.

Une fiscalité à la charge du prêteur

L'emprunteur n'étant pas propriétaire du bien, il n'a aucune déclaration fiscale à remplir. C'est le prêteur du bien qui doit inscrire sa valeur dans sa déclaration d’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) en mentionnant l’existence d’un commodat sur ce bien. L’administration fiscale minore alors la valeur du bien, considérant que le propriétaire est privé de l’usage de ce dernier.
En cas de décès du prêteur, ce sont les héritiers qui devront acquitter les droits de succession : ils héritent alors du commodat et sont tenus aux engagements du contrat conclu avec l’emprunteur jusqu’au terme prévu.

Rédaction achevée au 09/09/2013, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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