L’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : l’essentiel à connaître

Qui est concerné par l’IFI ?

L’IFI est dû par les personnes physiques. Ainsi les sociétés (personnes morales) ne sont pas concernées par l’IFI. A noter que les personnes physiques qui détiennent des parts de sociétés peuvent être concernées par l’IFI, les parts de sociétés étant des actifs imposables pour la quote-part immobilière qu’elles possèdent.

Pour être redevable de l’IFI, le foyer fiscal IFI doit détenir un patrimoine immobilier net imposable supérieur à 1 300 000 € (au 1er janvier de chaque année).

Quels biens entrent dans l’assiette de l’IFI ?

L’IFI porte sur l’ensemble des biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement par le contribuable :

• immeubles (résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains) ;
• parts ou actions de sociétés, à hauteur de la fraction représentative d’actifs immobiliers (notamment parts de SCI, SCPI, OPCI, etc.) ;
• droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.) ;
• situés en France ou à l’étranger (patrimoine mondial) pour les résidents fiscaux français et situés en France uniquement pour les non-résidents fiscaux français.

Pour estimer la valeur de vos biens immobiliers, vous pouvez solliciter des estimations auprès de plusieurs agents immobiliers ou consulter en ligne la base de données DVF (Demande de valeur foncière). L’objectif est de déterminer une valeur vénale reflétant au mieux le prix de marché au 1er janvier. Attention, une sous-évaluation peut entraîner un contrôle, des pénalités et intérêts de retard.

Les principales exonérations et abattements

Certains biens bénéficient d’allègements significatifs, notamment :

• la résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % pour le calcul de l’IFI. Cela signifie que vous déclarez 70 % de la valeur totale de votre logement.

Exemple : si votre résidence principale est estimée à 800 000 €, vous la déclarez pour 560 000 € (800 000 € – 30 %, soit 560 000 €). Cet abattement s’applique uniquement à la résidence principale, la résidence secondaire n’est pas concernée.

• les bois, forêts, parts de groupements forestiers et biens ruraux loués avec un bail à long terme bénéficient d’une exonération de 75 %.

Exemple : si vous détenez un bois d’une valeur de 50 000 €, seuls 25 % de cette valeur sont pris en compte pour l’IFI, soit 12 500 €.

• les biens immobiliers professionnels, c’est-à-dire les biens utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle exercée à titre principal.

Exemple : les locaux dans lesquels est exploité un commerce, un cabinet libéral ou une activité artisanale ; un entrepôt ou un atelier utilisé pour l’activité d’une entreprise industrielle ou commerciale.

Déduction des dettes : un point sensible

Les dettes liées aux biens imposables sont en principe déductibles (emprunts immobiliers, impôts liés aux biens, etc.) pour déterminer la valeur nette imposable retenue à l’IFI. Pour être déductibles, les dettes doivent remplir 3 conditions cumulatives :

• exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal au sens de l’IFI ;
• être liées aux actifs imposables.

Toutefois, plusieurs règles anti-abus limitent la déductibilité de certains passifs, notamment :

• les prêts in fine (capital remboursé au terme) sont partiellement déductibles à l’IFI lorsqu’ils financent un actif immobilier imposable. En effet, le capital restant dû est réduit d’un amortissement linéaire sur la durée du prêt.

Exemple : Prêt in fine de 100 000 € sur 10 ans pour acheter un bien imposable sera réduit d’1/10e chaque année :

→ 1ʳᵉ année : 100 000 € déductibles au titre du passif ;

→ 2ᵉ année : 90 000 € déductibles au titre du passif ;

→ 3ᵉ année : 80 000 € déductibles au titre du passif, etc.

• les dettes contractées auprès d’un proche sont strictement encadrées.
• pour les patrimoines immobiliers supérieurs à 5 millions d’euros, un mécanisme de plafonnement de la déduction des dettes peut s’appliquer.

Afin de déterminer l’assiette imposable à l’IFI, il faut donc soustraire au patrimoine immobilier brut : les actifs exclus, les actifs exonérés et le passif déductible. Le restant est l’actif net imposable.

Le barème de l’IFI

L’IFI est calculé selon un barème progressif :

Déclaration

L’IFI se déclare sur l’annexe n° 2042-IFI, en même temps que vos revenus (entre avril et juin selon votre département de résidence). La déclaration se fait en principe en ligne, sauf cas de dispense permettant encore une déclaration papier. L’impôt est ensuite payé à réception de l’avis d’imposition adressé par l’administration.

Rédaction achevée au 12/01/2026 par Fidroit, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
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