Nue-Propriété : des avantages fiscaux méconnus

Méconnu, l’investissement en nue-propriété fait partie des solutions patrimoniales vous permettant de vous constituer un patrimoine immobilier… avec une fiscalité allégée. Le point sur cette formule.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Envisagée traditionnellement comme une technique de transmission patrimoniale de biens déjà acquis, la nue-propriété peut également être considérée du point de vue de l’investissement locatif, grâce à un modèle d’investissement adossé à de l’usufruit temporaire. Ce dispositif permet d’acquérir la seule nue-propriété d’un bien tandis que l’usufruit temporaire est acquis par une tierce personne ou un bailleur social. Au terme du démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère l’entière propriété du bien, sans imposition. Avantage de la nue-propriété : elle vous permet d’accéder à un bien à moindre coût, le prix étant réduit de 35 à 40 %, sans contrainte de gestion locative. Pendant cette période :

Le nu-propriétaire a le droit de céder le bien (vente, donation) ou de prendre des décisions importantes sur ce dernier.
L’usufruitier peut utiliser le bien et bénéficier de revenus si celui-ci est loué. Toutefois, il devra conserver le bien en bon état. Il conviendra de renseigner dans le contrat de vente les responsabilités du nu-propriétaire et de l’usufruitier, car en l’absence de précisions l’usufruitier supporte les coûts liés aux travaux de réparation et d’entretien.

A noter :

En tant que nu-propriétaire, vous ne pourrez pas jouir de l’usage du bien pendant toute la période de démembrement, celui-ci étant détenu par l’usufruitier.

Un outil d’allègement de votre charge fiscale

En investissant dans un bien immobilier en nue-propriété, vous développez votre patrimoine, sans alourdir votre fiscalité.

Pas d’imposition des revenus fonciers : en tant que nu-propriétaire, vous ne percevez aucun loyer pendant toute la durée du démembrement (15 à 20 ans), ainsi cet investissement n’entraîne pas d’impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux supplémentaires à payer. Il vous est possible de déduire les intérêts d’emprunt (si vous achetez la nue-propriété à crédit) de vos autres revenus fonciers.
Pas d’imposition à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : la seule nue-propriété n’est pas incluse dans votre patrimoine imposable à l’IFI.
Bénéficier d’un moindre impôt sur la plus-value lors de la revente éventuelle de votre bien à l’issue de la période de démembrement. En effet, la plus-value sera calculée par différence entre le prix de vente et la valeur de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans votre patrimoine (et non le prix effectivement payé pour l’achat de la seule nue-propriété). Au-delà de 30 ans, vous serez totalement exonéré d’imposition et de prélèvements sociaux sur la plus-value au moment de la revente. Le délai de détention est décompté à partir de l’acquisition de la nue-propriété.

Alléger vos droits de mutation

Grâce au démembrement, l’assiette des DMTG (Droits de mutation à titre gratuit) dus au titre de la donation de la nue-propriété peut être réduite. Au moment de la donation, les droits de mutation ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété du bien si le démembrement est toujours en cours.Dans une optique de transmission anticipée de patrimoine, ce type d’investissement est très avantageux car l’évaluation de la nue-propriété se fait selon le nombre d’années d’usufruit restantes (article 669 du CGI) : L’usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de 10 ans sans fraction.

Exemple :

Si la donation intervient peu de temps après l’achat et que la durée du démembrement restant à courir est supérieure à 10 ans, la valeur de l’usufruit sera estimée à 46 % (deux fois 23 %) et celle de la nue-propriété à 54 %.

Un placement patrimonial « liquide »

Autre atout méconnu, la nue-propriété permet de revendre son bien à tout moment, celui-ci n’étant pas soumis à des contraintes de durée de conservation minimum. A noter que le marché d’occasion est prisé, et qu’il est stimulé par la rareté de l’offre : alors que peu de nus-propriétaires procèdent à la revente de leur bien avant échéance, de nombreux acquéreurs potentiels recherchent des durées plus courtes tout en bénéficiant des mêmes avantages patrimoniaux et fiscaux sur la durée restant à courir. Plusieurs facteurs expliquent ce dynamisme :

les biens sont quasi neufs et bien entretenus par des professionnels ;
il n’y a pas de délai de livraison à attendre ;
en achetant un bien sur le marché secondaire, les nouveaux investisseurs pourront bénéficier d’une durée de démembrement réduite, leur permettant de l’utiliser ou de le louer à plus court terme.

A qui s’adresse la nue-propriété ?

Si ce type d’investissement peut correspondre à de nombreux profils, il est particulièrement préconisé si vous avez un taux marginal d’imposition élevé et si vous êtes désireux de vous constituer un patrimoine de valeur, quel que soit l’objectif poursuivi (anticiper votre retraite, transmission…). A condition de ne pas avoir besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat.