Comment (bien) réaliser un investissement locatif avec ses enfants ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour développer votre patrimoine, défiscaliser, obtenir des revenus complémentaires mais également préparer votre transmission : vous pensez donc associer vos enfants à ce projet. C’est vraisemblablement une bonne idée, encore faut-il bien organiser l’acquisition, la gestion et la transmission pour éviter les éventuels pièges d’une propriété partagée.

Bien définir votre projet immobilier

Veillez notamment à bien définir les contours de votre projet :

  • vos objectifs (exemples : revenus complémentaires, optimisation de la transmission…) ;
  • votre plan de financement ;
  • le type d’activité (location nue ou meublée, saisonnière ou de longue durée) ;
  • l’utilisation éventuelle à titre personnel (permanente ou occasionnelle).

Il faut aussi prendre en considération la situation personnelle et fiscale de chacune des parties prenantes, particulièrement lorsque vos enfants sont en activité ou ont fondé leur propre foyer.

Pourquoi investir en société civile ?

Pour faciliter votre gestion

L’indivision, solution par défaut, peut être contraignante car les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité et les situations de blocage peuvent aboutir à la vente forcée de l’immeuble puisqu’un indivisaire peut demander à tout moment le partage. A l’inverse, la société civile est gérée par un gérant qui concentre entre ses mains plus ou moins de pouvoirs, définis par les statuts de la société. Le gérant peut avoir tous les pouvoirs, y compris celui de vendre les biens de la société. En vous désignant gérant, votre liberté de gestion peut donc être très large.De plus, les statuts de la société civile peuvent prévoir une clause d’agrément permettant aux associés en place d’accepter ou non l’arrivée d’un nouvel associé en cas de vente ou donation de parts sociales.

Pour mieux transmettre

Si vous avez plusieurs enfants, la société civile permet de transmettre avec les avantages d’une donation-partage et à moindre coût, notamment si la société a emprunté pour financer l’acquisition et que vous ne donnez que la nue-propriété des parts sociales. Pour en savoir plus, consultez le replay de notre webinaire (décembre 2023)

Vigilance : si l’un des associés est un enfant mineur !
Un mineur peut être associé d’une société civile, toutefois des dispositions sont à prévoir. Il sera nécessaire d’aménager les statuts de la société avec une clause de minorité, qui n’exposera pas le patrimoine du mineur au-delà de son apport à la société. Une fois la société créée, intégrant l’associé mineur, les opérations ne nécessiteront pas l’éventuel accord d’un juge des tutelles. Une autre solution peut être de choisir une autre forme de société limitant la responsabilité financière des associés à leurs apports respectifs (SARL, SAS).

Pour choisir son régime fiscal

Lorsque le bien immobilier est exploité en location nue, la société civile est le plus souvent soumise à l’impôt sur le revenu et n’a pas d’obligation comptable. Le résultat imposable est calculé selon la règle des revenus fonciers «  au réel » et réparti entre les associés plein-propriétaires ou usufruitiers.

Ce schéma est généralement adapté lorsque :

  • vous avez besoin d’un complément de revenu et avez une imposition maîtrisée ;
  • l’investissement porte sur un bien de «  jouissance », tel qu’une résidence secondaire : il sera alors possible de prévoir dans vos statuts la mise à disposition gratuite du bien au profit des associés (en contrepartie, aucune charge ne sera déductible) ;
  • à la revente, vous souhaitez bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Tout comme en indivision, un résultat imposable positif ne signifie pas nécessairement que la société a capacité à distribuer des revenus aux associés, notamment en présence d’échéances de crédit importantes. Par ailleurs, l’impact fiscal des revenus fonciers sera différent pour chaque associé, car lié à sa tranche propre d’imposition.

Si vous avez un taux d’imposition élevé ou si vous souhaitez capitaliser vos loyers, un des avantages de la société civile est de pouvoir opter pour l’Impôt sur les sociétés (IS)  :

  • en cours de vie, le résultat sera diminué d’« amortissements », puis soumis à un taux d’IS de15  % jusqu’à 42  500  € puis 25  % au-delà ;
  • à la cession, la plus-value éventuelle sera majorée des amortissements qui ont été déduits et représentera un résultat exceptionnel soumis intégralement à l’impôt sur les sociétés.

Toutefois, opter pour l’IS requiert d’anticiper quelques conséquences :

  • bénéficier de revenus complémentaires passera par le versement d’un dividende, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30  %, et dont le montant maximum sera pénalisé par les amortissements ;
  • utiliser le bien à titre personnel (ex : résidence secondaire ou occupation temporaire d’un bien en location saisonnière) imposera de rédiger un bail précisant les périodes de jouissance et de verser un loyer de marché.
A noter
Si vous versez votre apport personnel en « compte courant d’associé » : – en présence d’une convention de mise à disposition du bien à titre onéreux, les loyers liés aux périodes de jouissance pourront être imputés sur votre compte courant d’associé et vous n’aurez aucun versement à réaliser ; – la société pourra rembourser votre compte courant en prélevant sur sa trésorerie disponible, sans que cela génère une imposition.

Quid de la location meublée ?

Lorsque la société civile exerce une activité de loueur meublé, même saisonnière, elle est de fait soumise à l’impôt sur les sociétés.Si vous souhaitez soumettre vos revenus à l’impôt sur le revenu, la structure plus répandue est la SARL de famille, exclusivement entre parents en ligne directe. Les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au niveau de chaque associé, qu’il soit plein-propriétaire ou usufruitier, selon qu’il relève du régime du Loueur meublé non professionnel (LMNP) ou plus rarement du Loueur meublé professionnel (LMP).

A noter
Le régime LMNP permet de soumettre la plus-value en cas de vente au régime des plus-values immobilières des particuliers. Depuis la loi de finances pour 2025, la réintégration des amortissements préalablement déduits dans l’assiette de la plus-value peut toutefois alourdir la fiscalité applicable à la plus-value.

Bien que la SARL de famille présente l’avantage de ne pas soumettre à l’impôt le versement d’un éventuel dividende (le résultat étant imposé entre les mains des associés à raison de leur quote-part), elle conserve les autres contraintes de la société civile soumise à l’IS et en ajoutera d’autres, parmi lesquelles des cotisations sociales minimum et l’impossibilité d’effectuer d’autres activités telles que la location nue ou des placements financiers.

Que reste-t-il à l’indivision ?

Si les limites de l’indivision ne représentent pas un frein à votre projet, il y a quelques cas où nous vous préconiserons, au moins dans un premier temps, ce mode de détention :

  • lorsque le bien pourra devenir à terme une résidence principale, de manière à préserver les droits du conjoint survivant, son insaisissabilité, voire l’abattement au titre de l’impôt sur la fortune immobilière ;
  • lorsque le bien n’est pas producteur de revenus, de manière à limiter le coût de sa transmission ;
  • lorsque vous souhaitez bénéficier du régime micro-foncier en location nue, ou micro-BIC en location meublée.

Communication à caractère publicitaire et sans valeur contractuelle.Rédaction achevée au 08/07/2021, mise à jour au 01/10/2025 sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

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