Vous envisagez d’investir avec d’autres personnes dans une résidence secondaire ? Vous avez deux solutions : l’achat en société, ou l’achat en indivision. La société civile immobilière (SCI) a bien souvent vos faveurs, mais voyons ensemble quels sont ses avantages et les points d’alerte sur son utilisation.
Pour investir dans l’immobilier à plusieurs, il est plus avantageux de créer une société qu’une indivision lorsque les statuts sont adaptés au projet commun.
En effet, vous pouvez librement déterminer dans les statuts les conditions dans lesquelles les décisions relatives à l’immeuble seront prises. Le gérant peut avoir des pouvoirs plus ou moins étendus, et les associés peuvent organiser des assemblées au cours desquelles le vote peut se faire selon des règles de majorité que vous fixez.
Aussi, vous pouvez donner ou vendre vos parts sociales sans avoir à vendre le bien immobilier qui y est logé. A noter qu’il est envisageable de prévoir des clauses d’agrément, pour restreindre les personnes à qui les associés peuvent céder leurs parts sociales.
N’hésitez pas à vous entourer d’un professionnel pour vous aider dans vos démarches.
Les revenus perçus par la société civile immobilière (SCI) sont imposables :
Vous souhaitez vous réserver le droit d’occuper le bien toute l’année ?
Dans cette situation, il est déconseillé d’opter pour l’IS. En effet, cette option vous obligerait à conclure un bail avec la société et à lui verser un loyer de marché pour éviter diverses sanctions (redressement fiscal).
En conservant le régime fiscal à l’IR, vous et vos associés pouvez en toute quiétude occuper le bien détenu par la SCI sans avoir à lui verser un loyer, à condition que cette occupation soit expressément autorisée par tous les associés (dans les statuts ou dans un acte distinct annexe). En revanche, dans ces conditions, les charges afférentes au logement (dépenses d’entretien, intérêts d’emprunt, etc.) ne sont pas déductibles du résultat imposable de la société.
Enfin, quelle que soit l’option, vous devez vous assurer d’avoir suffisamment de trésorerie pour payer les échéances d’emprunt dont la société est redevable envers la banque. Ce remboursement pour le compte de la société nécessite de tenir une comptabilité, pour des questions de preuve.
Vous souhaitez louer ce bien quand vous n’y êtes pas ?
La location de votre bien pour de courtes durées est considérée comme une activité commerciale et emporte une obligation d’option de la SCI à l’IS. Par conséquent, vous devez verser un loyer de marché à la société lorsque le bien n’est pas loué (que vous l’occupiez ou non). En contrepartie, les charges attachées à l’immeuble sont déductibles du résultat imposable de la société.
La société est imposée sur les loyers qu’elle perçoit (y compris ceux que vous lui versez). Si vous souhaitez percevoir l’argent issu de la location, vous devez vous accorder avec vos associés pour voter une distribution de dividendes.
Une fois créée, la société va devoir souscrire un prêt auprès de la banque pour pouvoir financer le bien immobilier. Or, la SCI n’est pas aussi bien protégée que vous (qui êtes une personne physique) par le droit de la consommation. Dès lors, elle ne bénéficie pas (entre autres) du délai de réflexion de 10 jours, du maintien de l’offre pendant 30 jours, ou de la possibilité de résilier l’assurance emprunteur à tout moment.
Le point positif de cette protection amoindrie, c’est que la banque peut lui accorder un crédit avec un taux annuel effectif global (TEG) supérieur au taux de l’usure. Ainsi, il est possible que la banque accorde à votre société un prêt qu’elle vous aurait refusé à titre personnel.
Notez qu’il est probable que la banque vous demande de vous porter caution du prêt pour s’assurer d’être remboursée en cas de défaut de paiement par la société.
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Vous pouvez transmettre votre patrimoine à votre décès ou de votre vivant, en réalisant des donations. Il s’agira de transmettre vos parts sociales : en effet, lorsque vous achetez un bien via une SCI, vous êtes propriétaire des parts de la SCI et non directement de l’immeuble.
Dans tous les cas, en transmettant des parts de SCI (et non pas un bien immobilier), vous facilitez la gestion de l’immeuble, puisque les personnes qui auront vocation à prendre votre titre d’associé seront soumises aux mêmes règles que vous : celles prévues dans les statuts.
L’acquisition d’un bien via une SCI permet de minorer les frais de donation/succession. Pour ce faire, il est conseillé de leur faire des donations de parts sociales au moment où la société est la plus endettée (une fois qu’elle a souscrit l’emprunt). En effet, la valeur des parts (sur laquelle est calculé l’impôt) est quasiment nulle à cet instant.
En conclusion :
La SCI est un outil intéressant pour prévenir les situations de blocage avec vos co-investisseurs, et pour faciliter la transmission de votre patrimoine. Son utilisation mérite cependant d’être maniée avec précaution, notamment si les immeubles qui y sont logés sont loués : votre conseiller se tient à votre disposition pour répondre à vos interrogations.
Rédaction achevée au 10/06/2024 par Fidroit-Harvest, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
