Régime micro-BIC ou réel, que choisir pour vos locations meublées ?

LMNP ou LMP : quel est votre statut ?

Un particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés relève le plus souvent du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel).

Pour être éligible au LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 €ou représenter moins de la moitié de vos revenus globaux du foyer fiscal.
Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur en meublé professionnel), avec un régime d’imposition et des obligations sociales spécifiques.

La majorité des investisseurs locatifs ont un statut LMNP dans le cadre de leur activité.

2025 : les nouveaux seuils du micro-BIC

Depuis la loi de Finances et les ajustements appliqués dès janvier 2025, la règlementation du micro-BIC a changé, notamment pour les meublés de tourisme.

Type de location meublée	Seuil micro-BIC en 2025	Abattement forfaitaire appliqué
Location meublée classique (LMNP longue durée)	77 700 €	50 %
Meublé de tourisme classé / chambre d’hôtes	77 700 € (au lieu de 188 700 €)	50 % (au lieu de 71 %)
Meublé de tourisme non classé (Airbnb, courte durée)	15 000 €	30 %

Dans le détail :

Jusqu’à fin 2024, les meublés classés / chambres d’hôtes pouvaient bénéficier d’un seuil micro-BIC de 188 700 €et d’un abattement de 71 %. Mais à compter du 1ᵉʳ janvier 2025, ce régime favorable est réduit : le seuil micro-BIC est ramené à 77 700 €, et l’abattement tombe à 50 %.
Pour les meublés de tourisme non classés, le changement est plus important : le seuil passe de 77 700 € à 15 000 € et l’abattement forfaitaire, de 50 % à 30 %.

La simplicité du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC présente un atout majeur : sa simplicité.

Cependant, les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements, assurances, frais de gestion, etc.) ne peuvent pas être déduites. Dans les cas où elles dépassent l’abattement, le micro-BIC devient moins intéressant.

Le match micro-BIC / régime réel

Autre possibilité pour le bailleur, opter pour une déclaration au régime réel. « Il permet de déduire toutes les dépenses engagées pour l’acquisition ou l’exploitation du bien immobilier. Il s’agit bien sûr des frais de notaire, des intérêts d’emprunt, des travaux d’entretien, des assurances, mais surtout, de l’amortissement comptable du bien. C’est l’élément clé qui rend très attractive la déclaration au réel. Attention, c’est un régime plus complexe. Nous conseillons vraiment le recours à un comptable ou de privilégier une solution “clé en main” via nos partenaires BPCE Solutions Immobilières et Isélection. »

Alors, quel régime choisir ? Le choix dépend de votre situation :

1. Montant des recettes locatives

< 77 700 € (ou 15 000 € en meublé non classé) → micro-BIC par défaut et option possible pour le réel.
> 77 700 € → régime réel obligatoire.

2. Niveau des charges et des amortissements

Si vos charges dépassent l’abattement forfaitaire, le réel est presque toujours plus intéressant.Dans les deux cas (micro ou réel), le bénéfice net obtenu sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,20 % en 2025).

3. Objectifs d’investissement

Pour un bien financé à crédit avec intérêts d’emprunt élevés → régime réel conseillé.
Pour un bien déjà amorti, peu de charges → micro-BIC souvent plus avantageux.

4. Tolérance à la complexité administrative

micro-BIC = simple déclaration ;
réel = suivi comptable obligatoire (dépôt d’une déclaration de résultat et tenue d’une comptabilité commerciale (comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives).

Seules des simulations personnalisées permettront de faire le meilleur choix sur un plan fiscal. Les professionnels considèrent en général le régime réel comme le plus intéressant, le revenu imposable étant toutes charges déduites plus faible. Vous l’avez compris, l’un des points clés du match est l’amortissement du bien (voir la simulation ci-dessous). Il permet dans le régime réel de réduire ou annuler la fiscalité d’une location meublée, puisque cela revient à déduire des recettes la valeur de son bien immobilier. Une fois l’amortissement terminé, le régime du micro-BIC reprend en général l’avantage.

A noter

en cas de revente, les amortissements déduits sont réintégrés pour le calcul de la plus-value à la revente du bien.

Un cas pratique

M. X achète des appartements destinés à la location meublée classique (LMNP Longue Durée) pour un montant global de 1 000 000 €. Il en attend 40 000 € de loyers par an.

au micro-BIC (classique) : abattement de 50 %, revenu imposable = 20 000 € ;
au régime réel : entre les amortissements et charges (estimés à 30 000 € par an), revenu imposable = 10 000 € ou parfois 0 €.

Dans cet exemple, le bailleur a intérêt à opter pour le régime réel tant que les amortissements et les charges d’amortissement sont significatifs. Si ce n’est pas le cas, il aura en revanche intérêt à opter pour le régime micro-BIC.

Les modalités pratiques

Le régime micro-BIC s’applique de manière automatique tant que les loyers bruts perçus restent sous les seuils précités.
Passer au régime réel quand on est sous ces seuils relève donc d’un choix volontaire. Autre élément important, l’option pour le régime réel doit être déclarée avant la date limite de déclaration (mai-juin généralement). L’option est valable un an (irrévocable) et elle est reconduite tacitement pour cette même durée.

Location meublée de tourisme : réglementation renforcée

La location meublée de tourisme, dont le développement est fort sur les sites de location saisonnière (Airbnb, HomeAway, Abritel, etc.), connaît en parallèle une évolution rapide de sa réglementation. Meublé de tourisme ? D’après l’article D.324-1 du Code du Tourisme, il s’agit « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Depuis le 1er mai 2017, un arrêté permet aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles de la petite couronne parisienne d’obliger les loueurs de meublés utilisant des sites de location (comme Airbnb) de se déclarer en mairie et à mentionner leur numéro d’enregistrement dans leurs annonces pour toute location de courte durée. Nice, Paris et Bordeaux ont voté cette obligation courant 2017. Objectifs : faire le tri entre professionnels et particuliers et bloquer les réservations au-delà de la durée légale maximale de 120 jours. Cette durée est abaissée à 90 jours depuis le 1er janvier 2025. C’est désormais le cas à Paris. De plus, à compter d’une date ultérieurement fixée par décret (et au plus tard le 20 mai 2026), cette restriction concernera tous les contribuables mettant en location leur résidence principale, quelle que soit la commune dans laquelle elle se situe.

Enfin, les règles pour interdire la location de logements meublés touristiques dans une copropriété se durcissent avec la loi du 19 novembre 2024 :

pour les copropriétés comportant une clause « d’habitation bourgeoise » dans leur règlement (existant avant la loi) : la majorité aux deux tiers des copropriétaires peut interdire la mise en location d’un logement en Airbnb (au lieu de l’unanimité avant la loi) ;
les règlements de copropriété adoptés à partir du 21 novembre 2024 devront inclure une disposition précisant si la location de logements en meublés de tourisme est autorisée.

Communication à caractère publicitaire et sans valeur contractuelle.

Rédaction achevée au 14/12/2017 et mise à jour le 24/09/2025, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.

BPCE, société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 242 487 090 euros, siège social : 7, promenade Germaine-Sablon 75013 PARIS – RCS Paris N° 493 455 042 – BPCE intermédiaire d’assurance inscrit à l’ORIAS sous le n° 08 045 100.

Crédit photo : Getty images.

Coût de la connexion Internet selon votre opérateur.

Sources Tableau : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

FAQ

: La location meublée peut relever du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), selon le montant des recettes locatives annuelles et leur poids dans les revenus du foyer fiscal.

Le statut LMNP concerne la majorité des investisseurs particuliers. Il s’applique lorsque les recettes annuelles tirées de la location meublée ne dépassent pas 23 000 € ou lorsqu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. À l’inverse, le statut LMP s’applique lorsque les recettes issues de la location meublée dépassent 23 000 € par an et représentent plus de la moitié des revenus d’activité du foyer fiscal.

Le statut LMP implique des règles fiscales et sociales spécifiques, ainsi que des obligations déclaratives différentes.
: Oui. Même si vous relevez automatiquement du régime micro-BIC lorsque vos recettes locatives restent sous les seuils prévus, vous pouvez choisir d’opter pour le régime réel.

Cette option peut être particulièrement intéressante lorsque vos charges, intérêts d’emprunt ou amortissements sont importants. Elle nécessite toutefois une gestion comptable plus rigoureuse.
: Le régime réel permet de déduire de nombreuses dépenses liées à l’activité de location meublée : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, travaux d’entretien ou encore frais de comptabilité.

Il permet également (sous certaines conditions et dans certaines limites) de prendre en compte l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, ce qui peut réduire significativement le montant du revenu imposable.
: Pas nécessairement. Le choix dépend de votre situation personnelle, du montant de vos recettes locatives et du niveau de vos charges.

Le régime réel est souvent intéressant lorsque le bien est financé à crédit ou génère des charges importantes. À l’inverse, pour un logement avec peu de frais et peu de charges, le régime micro-BIC peut rester une solution simple et adaptée.
: Parmi les points de vigilance figurent notamment le mauvais choix du régime fiscal, l’absence d’anticipation des obligations comptables ou encore le non-respect des règles applicables aux locations meublées de tourisme.

Un accompagnement permet de sécuriser son investissement et d’adopter une stratégie adaptée à ses objectifs patrimoniaux.