La donation temporaire d’usufruit : une transmission gagnant/gagnant
Comment permettre aux enfants de bénéficier des revenus d’un bien immobilier, sans se dessaisir d’une partie de son patrimoine ? En effectuant une donation temporaire d’usufruit. Concrètement le donataire (souvent un enfant ou petit-enfant) devient usufruitier pendant une période déterminée, et encaisse les loyers. Ce qui vous permet de payer moins d’impôt ! De son côté, le donateur conserve la nue-propriété et en récupère automatiquement la pleine propriété à la fin de la durée fixée. Une opération doublement avantageuse : vous aidez un proche tout en allégeant votre fiscalité. Explications avec Sonia Picard, Ingénieure patrimoniale à la Caisse d’Epargne Normandie.
Aider ses enfants en diminuant sa charge fiscale
Voilà un bon moyen d’aider un enfant à financer ses études, un projet ou à traverser une période difficile, sous réserve qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Par exemple, si vous détenez un bien immobilier locatif, un studio ou un appartement par exemple, dont vous pouvez vous dispenser de percevoir les revenus, il vous suffit d’effectuer une donation temporaire d’usufruit, par acte de notaire.
Cette donation , consentie pour une durée déterminée (5, 7 ou 10 ans par exemple), permet au donataire de percevoir directement les loyers et donc d’améliorer sa situation financière. De votre côté, en tant que donateur et nu-propriétaire, vous retrouvez la pleine propriété du bien au terme du démembrement. C’est une opération doublement avantageuse : votre enfant (ou un autre bénéficiaire) bénéficie d’un soutien concret et vous optimisez la gestion de votre patrimoine.
Une économie d’impôt pour les parents
« Fiscalement c’est un outil très intéressant, notamment pour des parents très imposés, car l’économie d’impôt sur le revenu sera bien plus importante qu’avec la demi-part de quotient familial, plafonnée à 1 791 € pour les revenus 2024, explique Sonia Picard. En outre, rien ne les empêche de cumuler cette baisse d’impôt avec la déduction d’une pension alimentaire. Quant à l’IFI, s’ils sont dans la tranche à 1 % par exemple, avec un bien évalué à 200 000 € l’économie sera de 2 000 € par an. L’enfant usufruitier, devra, quant à lui, déclarer les revenus perçus dans son propre foyer fiscal. »
L’intérêt est donc double : vous réduisez vos impôts et, en parallèle, vous aidez votre usufruitier à disposer d’une source de revenus utiles pour financer ses études, un projet ou traverser une période de chômage.
Attention : pour écarter tout risque de requalification de l’administration fiscale, il est recommandé que l’usufruit soit cédé pour une durée minimale de trois ans et que vous soyez en mesure de justifier que votre enfant a de vrais besoins financiers (par exemple pour financer ses études, parce qu’il est au chômage…), et démontrer ainsi que la cession n’a pas pour principal objectif de réduire vos impôts…
Les avantages fiscaux et civils
Il y a d’autres avantages comme la fiscalité appliquée au démembrement. Fiscalement, la valeur de l’usufruit est, en effet, estimée à 23 % de la valeur du bien, par période de 10 ans. Si le bien vaut 200 000 € et que l’usufruit est donné pour 5 ou 7 ans, la valeur de l’usufruit donné sera de 46 000 € (23 % de 200 000 €). Compte tenu de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans), il n’y aura aucun droit de mutation à payer. Seuls des frais d’acte notarié seront dus, de l’ordre de 2 à 3 % du montant de la donation.
Et au terme de l’usufruit, vous retrouvez automatiquement la pleine propriété du bien.
Un outil souple pour préparer l’avenir
La donation temporaire d’usufruit doit être justifiée par un besoin réel du bénéficiaire : études, projet de création d’entreprise, ou difficultés passagères. Elle ne doit pas avoir pour seul objet la réduction d’impôt. La rédaction de l’acte par un notaire garantit la sécurité juridique de l’opération, notamment quant à la répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier (charges de gros travaux pour le premier, entretien courant pour le second).
A l’issue de la période, le nu-propriétaire retrouve la pleine jouissance et la libre gestion du bien, sans formalité. En cas de décès du donateur avant le terme, l’usufruit se poursuit jusqu’à la fin prévue, avant que le bien ne revienne en pleine propriété dans la succession.
La donation temporaire d’usufruit est une opération de transmission souple et encadrée, qui offre de véritables avantages fiscaux et patrimoniaux. Elle permet d’apporter une aide immédiate à ses proches ou à une œuvre, tout en sécurisant son patrimoine et en préservant la pleine propriété à terme.
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Rédaction achevée au 12/07/2017, mise à jour au 15/12/2025, sous réserve d’évolutions de l’actualité économique et financière, ainsi que des dispositions fiscales, juridiques et réglementaires.
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