A noter :
Prenez garde aux formalités administratives à effectuer, ainsi qu’aux impacts sociaux que la location meublée peut impliquer.
Alléger sa fiscalité sans réduction d’impôt, grâce à l’immobilier
L'immobilier offre plusieurs leviers efficaces pour réduire votre revenu imposable. Depuis février 2026, un nouveau dispositif vient enrichir la palette : le dispositif Jeanbrun. Tour d'horizon des quatre solutions à connaître.
Le dispositif Jeanbrun : la grande nouveauté 2026 à saisir
Depuis le 21 février 2026, les investisseurs qui achètent un logement neuf pour le louer bénéficient d’un nouveau dispositif fiscalement avantageux : le dispositif Jeanbrun. Il permet, à condition de respecter quelques règles, de déduire chaque année un amortissement de votre revenu foncier réduisant ainsi votre base imposable et donc votre impôt.
Comment ça marche ?
Vous achetez un logement neuf (ou en état futur d’achèvement) ou un logement ancien à réhabiliter, situé dans un immeuble collectif en France. Vous vous engagez à le louer nu (c’est-à-dire sans meuble) pendant 9 ans, à un locataire dont les revenus respectent certains plafonds, et à un loyer encadré selon le secteur choisi : intermédiaire, social ou très social.
En contrepartie, vous déduisez chaque année un amortissement calculé sur 80 % du prix d’achat. Les taux d’amortissement varient selon le type de bien et le secteur de location :
- Logement neuf : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social) ;
- Logement ancien réhabilité (travaux ≥ 30 % du prix) : 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social) ou 4 % (très social).
L’avantage est plafonné à 8 000 € d’amortissement par foyer fiscal et par an, majoré en cas de location en secteur social ou très social.
Exemple : vous achetez un appartement neuf 250 000 €, loué en secteur intermédiaire. Votre base d’amortissement est de 200 000 € (80 %). Dans le secteur intermédiaire, le taux d’amortissement est de 3,5 %, cela représente 7 000 € de déduction chaque année sur vos revenus fonciers (les loyers que vous percevez), soit une économie fiscale significative sur 9 ans.
Ce qu’il faut retenir :
- Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition ;
- Le locataire ne peut pas être un ascendant ou un descendant du propriétaire (location à votre enfant impossible) ;
- En cas de non-respect des engagements, les amortissements déduits (ayant généré une économie d’impôt) sont réintégrés dans votre revenu imposable, ce qui augmentera votre impôt ;
- Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
La location meublée non professionnelle (LMNP) : percevoir des revenus en allégeant votre imposition
Louer un bien meublé, c’est opter pour un régime fiscal pouvant être particulièrement avantageux. Vous pouvez louer ponctuellement votre résidence principale ou secondaire à des touristes, vous pouvez aussi louer un logement, qui n’est pas un bien que vous occupez, à des touristes ou à un locataire qui en fait sa résidence principale.
Dans tous les cas, le logement doit être meublé. Et s’il s’agit de la résidence principale du locataire, vous devez respecter une liste de mobilier imposée par la règlementation (literie avec couette, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, etc.).
Vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui ouvre droit à deux options.
- Option 1 – Le micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos loyers (30 %, 50 % ou 71 % selon le type de location), ce qui réduit mécaniquement votre revenu imposable.
- Option 2 – Le régime réel : vous déduisez l’amortissement comptable de votre bien (hors terrain), ainsi que toutes les charges réelles liées à la location. Dans la plupart des cas, cela neutralise totalement vos loyers imposables, ainsi vous percevez des revenus locatifs sans augmenter votre imposition.
A noter :
lors de la revente, les amortissements déduits viennent minorer votre prix d’achat et donc augmentent la plus-value imposable. Exception notable : les logements en résidences étudiantes, séniors ou Ehpad ne sont pas concernés par cette réintégration. Et peu importe la nature du logement (même hors résidences services), la plus-value est totalement exonérée après 30 ans de détention.
La nue-propriété : acheter de l’immobilier décoté, sans conséquence fiscale immédiate
Saviez-vous que vous n’êtes pas obligé d’acheter un bien en totalité ? La nue-propriété vous permet d’acquérir un logement avec une décote de 30 à 40 % par rapport à sa valeur réelle, en cédant temporairement l’usufruit (droit d’occupation et de percevoir les loyers) à un bailleur ou une collectivité, pour une durée généralement comprise entre 10 et 20 ans.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La pleine propriété regroupe plusieurs droits : occuper un bien, en percevoir les revenus, pouvoir le vendre. Si une personne détient tous ces droits, elle est plein propriétaire. Si les différents droits sont répartis entre plusieurs personnes, la propriété est démembrée : on parle d’usufruitier pour celui qui a le droit d’occuper le bien, d’en percevoir les revenus et de nu-propriétaire pour celui qui peut vendre le bien (avec l’accord de l’usufruitier). Le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire du bien lorsque l’usufruit prendra fin. Cette date est fixée à l’avance lorsque le démembrement de propriété est à durée fixe (entre 10 et 20 ans).
Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu temporairement par une autre personne (l’usufruitier). Ce dernier est le plus souvent une société, un bailleur social ou encore une collectivité territoriale, qui achète l’usufruit pour une durée généralement comprise entre 10 et 20 ans selon les programmes commercialisés, pour le louer à loyer modéré.
Le prix d’achat de ce type d’opération est attractif puisque vous n’achetez que la nue-propriété, qui est décotée de 30 à 40 % par rapport à la valeur de la pleine propriété. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus le coût de l’achat de la nue-propriété est bas.
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A noter :
Cet achat peut être financé par un crédit, mais vous devrez alors vous assurer de disposer de revenus suffisants pour payer les échéances de crédit puisque vous ne percevrez aucun loyer durant toute l’opération. La nue-propriété est un investissement de long terme peu liquide, il est possible de la revendre avant le terme, mais le marché secondaire est assez limité.
Ce type d’investissement sera adapté pour les contribuables assujettis à l’IFI, ou ceux qui cherchent à construire un patrimoine à horizon long terme, sans gestion locative ni fiscalité.
Le déficit foncier : transformer vos travaux en économie d’impôt
Quand vous louez un bien vide (vous ne fournissez pas les meubles au locataire) et que vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…) dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. La fraction excédentaire, ainsi que les intérêts d’emprunt, sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
A noter
Jusqu’en 2027, si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique, le plafond d’imputation sur le revenu global est doublé, passant à 21 400 €.
Le mécanisme est souple : pas de plafond de loyer, pas de contrainte géographique, pas de durée minimale d’engagement de location. Seule condition à respecter : si vous avez imputé un déficit sur votre revenu global, le bien doit rester loué nu pendant au moins 3 ans, sous peine de reprise des avantages fiscaux.
Cas d’usage typique : vous achetez un immeuble ancien à rénover et les travaux créent un déficit foncier qui vient alléger votre imposition globale pendant plusieurs années.
En résumé : quel dispositif pour quel profil ?
| Dispositif | Avantage principal | Pour qui ? |
|---|---|---|
| Jeanbrun | Déduction d’amortissements sur revenus fonciers | Investisseur dans le neuf, horizon 9 ans |
| LMNP (location meublée) au réel | Neutralisation de la base imposable des revenus locatifs grâce aux amortissements | Propriétaire de bien meublé |
| Nue-propriété | Décote à l’achat + zéro fiscalité pendant 10-20 ans | Contribuable soumis à l’IFI, investisseur long terme |
| Déficit foncier | Réduction du revenu imposable via la déduction des travaux | Propriétaire de biens à rénover |
Ces stratégies ne s’improvisent pas. Elles nécessitent une analyse personnalisée de votre situation patrimoniale, de vos revenus et de vos objectifs. Les avantages fiscaux sont finalement nombreux et variés, donc n’hésitez pas à nous solliciter si vous souhaitez plus d’informations et réaliser les simulations nécessaires.
Rédaction achevée le 23/06/2026.
Sous réserve de l’actualité juridique et fiscale en vigueur.
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Les investissements réalisés doivent être adaptés à la situation personnelle et patrimoniale du client, à ses besoins et objectifs, à ses connaissances et expérience en matière financière, à son appétence au risque, ainsi qu’à ses préférences en matière de durabilité.
